作为全国试点，通过近3年摸索，浏阳走出一条政府主导、群众参与、市场运作的农村“宅改”新路径

　　土地“活”了 乡村靓了 农民笑了

　　千百年来，土地都是农民的“命根子”，也是农民生存权益最集中的体现。随着社会的发展，在农村土地使用中出现诸多问题——“空心村”“一户多宅”“建新不拆旧”等现象普遍存在，宅基地使用权退出不畅，基层管理利用粗放，大量土地闲置浪费……如何唤醒这些“沉睡的资产”，使农村土地资源“活”起来?宅基地制度改革成为农村土地制度改革必须要啃的“硬骨头”。

　　作为全国33个试点县(市、区)之一，去年底在长召开的鄂湘黔农村土地制度改革试点工作推进现场会上，浏阳市宅基地制度改革经验做法被称为“浏阳路径”，得到充分肯定。2015年3月，浏阳市开启农村宅基地制度改革的破冰之旅，宅基地自愿退出、有偿使用、跨村跨镇流转、农房抵押贷款……该市走出了一条政府主导、群众参与、市场运作的农村“宅改”新路径。连日来，记者走访浏阳市部分试点乡镇，感受“宅改”带来的农村新变化。

　　变活了

　　宅基地能全市流转，农民了却心病

　　我国农村长期实行“一户一宅、无偿取得、长期使用”的宅基地制度，农村宅基地归集体所有，其使用权的流转必须限制在本集体之间，过去想要跨组、跨村、跨镇使用几乎是不可能的。浏阳正在打破这一壁垒。

　　今年60岁的刘亚光原来住在浏阳市原杨花乡老桂村，因为老家宅基地处于地质灾害易发区，而且非常贫困落后，于是10年前他通过易地搬迁，在10公里外的大瑶镇芙蓉小区新建了一栋2层小洋楼，日子过得非常惬意。但限于相关法律法规，刘亚光一直没有获得宅基地的使用权，随着时间推移，这也成了他的一块心病。

　　在芙蓉小区像刘亚光一样的外来户共有22户，小小不动产证成了他们共同的期盼。宅基地制度改革后，政策的春风吹进了小区，帮他们去掉了这块心病。按照浏阳市新出台的规定，在坚持“一户一宅”的前提下，浏阳打破宅基地村域流转限制，探索市域内流转，即在当地农村集中居民点置业定居的“外来户”，通过缴纳有偿使用费便可取得宅基地使用权。

　　近日，记者来到刘亚光家采访，他给记者算了一笔账：他家现在宅基地面积144平方米，按宅基地面积一半乘以有偿使用基准价，即144平方米÷2×15元/平方米=1080元。也就是说，每年他只要花1080元，便可以获得当地农村宅基地使用权，办理《不动产权证书》，还能享受当地村民一样的小区公共配套服务。

　　去年10月，刘亚光领到期盼已久的红本本。“搭帮党和政府政策好，这下心里就踏实了。”刘亚光笑着对记者说。

　　眼下，浏阳市大瑶镇新河小区、沿溪镇蝴蝶小区等均是按美丽乡村集中居住区标准打造，面向浏阳全域符合宅基地申请条件的农民，只要一次性出一笔择位竞价费，然后按年缴纳有偿使用费，就能获得相应宅基地使用权。

　　宅基地流转范围扩大带来的另一个利好便是农房抵押贷款额度的大幅提高。

　　记者见到李志美时，他正在自己新开的瓷砖销售店内忙活着。“开店的启动资金是拿我家房屋做抵押，从银行贷到的30万元。”李志美说，过去因为宅基地仅限在村民小组内部流转，银行处置起来很麻烦，农民用农房抵押贷款，最多贷5万元。“现在宅基地流转范围扩大到全市，抵押处置渠道畅通了，可以说农房更值钱了，多的还能贷到100万元呢。”李志美说。

　　数据显示，浏阳市共办理农村宅基地流转371宗，共有7家银行开展了农房抵押贷款业务，户均贷款额度由原来的5万元提升至20万元以上，全市累计发放农民住宅抵押贷款金额达33.38亿元，惠及农户1.68万户。

　　变和了

　　超面积者有偿使用更显公平

　　长期以来，由于种种原因，一些农户超标准占用了宅基地。对这些超面积者，怎么办?这是农村“宅改”中的另一只拦路虎。

　　针对超面积者，浏阳市开出的良方便是收取有偿使用费。通过对试点区域的全面调研和深入研究，浏阳市出台了《农村宅基地管理办法》，对宅基地法定面积标准予以明确，未超过法定面积的，无偿使用;超过法定面积的，超过部分实行有偿使用。

　　浏阳市大瑶镇南山村是浏阳农村“宅改”的典范之一。记者来到位于浏阳南部的南山村，村口红色粗体的“先行先试”彰显其“宅改”自信。南山村党总支书记陈贤礼告诉记者，经过测量，南山村面积超标的共304户，“超过部分按每年每平方米15元标准收取有偿使用费”。

　　祖祖辈辈居住的宅基地超过了面积要缴费，村民们能理解和接受吗?

　　“超出部分缴一点费用也有道理，不然对那些面积没超标的家庭来说就不公平，我们家已经交了。”南山村一位刘姓村民告诉记者，他家的主屋加上未拆的一间旧屋等，宅基地总面积超过了20多平方米，每年缴费300多元。据统计，该村已有200多户村民主动缴纳了宅基地超出部分的有偿使用费。

　　也有一些村民不愿意对超面积部分进行缴费，于是主动拆除了多占部分的建筑物。“有偿使用的目的并不是收费。”浏阳市国土资源局副局长王艺辉说，有偿使用与有偿退出相结合，一倒逼一激励，两头发力，既解决农民住房保障问题，又促进节约集约用地。

　　如果说宅基地有偿使用与自愿退出是破解农村“宅改”的两把利刃，那么确权登记就是确保利刃所向之处合法、公平的坚强后盾。因为只有确权后，农民才能办理《不动产权证书》。

　　“农村‘宅改’破冰首要之举在于确权，只有先确权，才能再赋权。”王艺辉认为，对面积超标者实行有偿使用，并不是要将其合法化，而是通过确权，将合法的和不合法的都记载清楚，对合法的予以保护，对不合法的限制其权利。

　　“有偿使用费‘村收村支’，主要用于农村基础设施建设。”王艺辉介绍，目前浏阳市共进行宅基地确权28.75万宗，确权率达84.22%，共收取宅基地有偿使用费584万元。

　　变美了

　　闲置宅基地变身农村别墅群

　　随着新型城镇化步伐加快，农村“空心村”越来越多，有些住房已无人居住。这些住房，连同它们身下的宅基地一起闲置，造成了极大浪费。

　　在南山村新河小区集中居民区，一栋栋造型别致的别墅错落有致，一条条乌黑发亮的柏油路纵横交错。“这里原来叫翻身屋场，有7栋宅基地农房，通过‘宅改’都自愿退出了，其中3户是有偿退出，4户是无偿退出。”陈贤礼对记者说。

　　张贤告是首批选择有偿退出的“吃螃蟹者”之一。对照浏阳市《农村宅基地退出暂行规定》，在和集体经济组织协商后，他选择了以置换找补差价的方式有偿退出，意思就是先有偿退出宅基地用来新建集中居民点，再就地重新选择一块土地回迁。

　　站在刚刚落成的两层新房前，张贤告对记者说，他们家原来的房子已建了20年，按照农村宅基地退出补偿标准，他一共拿到24.6万元房屋补偿款。“这个价格是通过评估中介对房屋估值，再与集体经济组织协商后确定的，还在村里公示了。”张贤告说，新房的外观是村里按美丽乡村标准统一设计的，看着跟城里别墅一样，住着非常舒服。

　　“无偿退出的宅基地都属于‘一户多宅’的情况。”大瑶镇国土资源所所长罗其晏告诉记者，农村“宅改”最基本原则是“一户一宅”，也就是农村居民一户只能拥有一处宅基地，多余的宅基地必须无偿退出，“过去由于部分农民建新房不拆旧房，南山村862户村民宅基地中，涉及‘一户多宅’的133户，目前正在有序退出当中。”

　　“我们允许进城农民在宅基地退出后仍保留原农村集体成员身份，在需要重新返乡置业时仍可通过公开竞价取得宅基地使用权，为退出农民保留‘回乡’通道，有效解决了农民后顾之忧。”全程参与了浏阳市“宅改”工作的浏阳市国土资源局用地和地产科科长黄珍对记者说，目前浏阳市共有189户农户自愿退出宅基地，达成退出意向的1000多户。