闲置的老旧农房变身高档精品民宿、经营不善的底商“请”来经验丰富的管家、大片荒废的山地搞起旅游开发……现如今，京郊不少农村都通过交易流转的方式，让身边沉睡的资产重新“活”起来。

　　而在农村集体资产交易流转的过程中，如何保障村集体和村民的利益实现最大化，则是大家最为关心的问题。农村土地、农房等产权流转交易应该用什么样的监管方式，才能使交易更加公开透明、规范高效，让村民看得明白、放得下心，也让村干部远离腐败风险?随着本市农村产权流转交易市场的不断发展，逐渐完善的农村产权流转交易平台，无疑成为破解难题的一把“利器”。

　　那么，北京市农村产权流转交易市场建设现状如何?哪些产权可以通过平台进行交易?平台又是如何实现阳光、透明交易的?本期业周刊邀请了业内人士、北京农村产权交易所(以下简称“北京农交所”)总经理刘峰就相关问题进行解读。

　　北京市农村产权流转交易市场都包括哪些?

　　按照《北京市人民政府办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的若干意见》(京政办发40号)，本市农村产权流转交易市场主要包括北京市农村产权交易所、市和区县两级农村土地流转信息平台、区县农村产权流转交易服务中心、乡镇农村产权流转交易服务机构及土地流转服务机构。区县农村产权交易服务中心行使交易权属核实、流程把关等职能，进入市场交易时，则交由交易所与市场对接，进行信息发布、组织交易及配套服务等。

　　根据本市相关要求，今后各涉农区都要建立农村产权交易服务中心，并将服务机构向乡镇和村一级延伸。区政府要依托现有农村经营管理机构建立健全区县农村产权流转交易服务中心，负责交易的标的权属、出让资格、土地规划和用途、民主决策程序等流转交易资料及信息复审，并与北京农交所各分支机构合作，使政府行使政府职能，市场发挥市场作用。

　　哪几类产权品种可入市流转交易?

　　目前本市通过市场流转交易的农村产权品种共包括8类。以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易;集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限。

　　村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权，农村集体统一经营管理的经营性资产的所有权或使用权，可以采取承包、租赁、合作等方式流转交易。另外，还包括农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权以及其他农村建设项目招标、产业项目招商和转让等。

　　平台交易能给农民带来哪些保障?

　　农村产权流转交易，各地的实践情况都不尽相同。目前在本市，由“政府出台指导文件、主管单位审批监督、农交所组织完成交易”的农村产权交易“北京模式”已逐渐形成，各区也结合实际特点，与北京农交所开展多种合作共建模式。

　　2010年成立的北京农交所，是本市唯一从事农村要素流转交易的服务平台，8年来累计交易700余笔，累计交易金额突破80亿元。北京农交所通过提供交易场所、发布信息、组织交易、咨询策划及其它投融资配套服务，实现信息集聚与发布、价格发现、资本进退、资源配置、规范交易、产业政策引导六大功能。

　　当前，为了鼓励农村产权交易项目进场交易，降低农民负担，北京农交所对集体经济组织和农民作为出让方的交易项目给予交易服务费减免优惠。北京农交所制定了一整套完善的交易规则，相关业务规则是经政府审批同意的，因此可以保证交易的阳光透明，在北京农交所的平台上，农户承包地、村集体资产、林权等产权品种，从立项到挂牌，再到竞价过程，一直到竞价结果的全过程，村民都可在现场或网上平台亲自见证。“市场说话，全程透明”的交易过程，既能保证村集体和村民的利益实现最大化，也能降低村干部腐败的风险。同时对于投资方来说，也可以规避交易风险，保障自身利益。

　　案例解读

　　●一场竞拍让村集体增收1.7亿元

　　位于丰台区马家堡东路的洋桥大厦，是南苑乡的集体资产。2016年，由于原来的租户到期等原因，村集体决定将洋桥大厦项目对外进行流转，于是委托北京农村产权交易所在平台上进行公开交易。

　　北京农交所通过平台召集了80名投资人，就此项目进行推介，其中3家企业对该项目有意向。2016年10月26日，洋桥大厦项目正式进行现场竞拍，经过3家企业40轮的竞价角逐，2.4万平方米的洋桥大厦出租项目，最终以竞价溢价22.9%，日平方米租金4.3元的价格，被某资产管理有限公司竞得。

　　值得一提的是，当时出让方挂出的底价是日平方米租金3.5元，但是通过竞拍环节使得该项目年租金溢价700余万元，合同期内溢价总金额近1.7亿元。

　　解读

　　交易的最终数据，充分体现了政府和市场在农村集体经济组织城市化进程中发挥的作用。许多村集体在进行项目流转时，对市场了解不充分，有可能出现定价过高或过低的情况。定价过高，项目很难出手;定价过低，又会让村集体和村民的利益受损。但是通过北京农村产权交易平台进行交易，可以让市场充分“说话”，保证实现利益最大化。

　　●理清权属关系避免产生纠纷

　　利用农村的闲置农宅进行旅游项目的开发，却不曾想因为房子的权属问题而出现潜在风险。京郊一处项目在前期开发时，投资方当时直接与当地的农民签订了合同，但是后来却因为房屋权属问题发生了一些纠纷。有些农村的农宅因历史遗留问题没有颁发房屋权属证明，并且该房屋属于家庭成员共有情况，所以做决策的时候也不能户主一个人说了算。但是投资方在签订合同时只得到了户主一个人的允许，所以后续在运营的过程中就出现了很多的麻烦。对于投资方来说，如何确定权属、规范交易、避免风险和纠纷，是个当务之急的问题需要解决。所以，在后续项目开发过程中，引入了北京农村产权交易所，来帮助村集体、农户和企业规范交易，避免不必要的纠纷。不仅如此，通过北京农交所平台进行交易之后，会有一个“交易鉴证”，证明交易双方是在合法合规的情况下完成这项交易。对于投资方来说，除了避免产生权属纠纷之外，还可以在贷款上获得便利。因为有了北京农村产权交易所出具的交易鉴证，他们才能更高效顺畅地获得银行千万贷款。

　　解读

　　今年的中央一号文件提出，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。今年的政府工作报告也指出将探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。现如今，随着京郊旅游业的发展，怀柔、密云等地利用老宅打造高端民宿和养老地产的项目也如雨后春笋般涌现，未来会有更多的项目亟待开发。这些合作项目合同一签就是十年、二十年之久，因此对于投资方和村集体来说，双方的利益都需要得到有效的保护。通过平台理清权属关系，避免不必要的纠纷发生，对于投资方来说，也是非常关键的一环。