过久了都市繁忙的生活，很多人内心深处都有一个“归园田居”的梦。如今，也有不少都市人下乡长住农家院，过起了田园生活。想要归园田居，首先得落实“居”的问题。然而，农宅究竟是能买还是能租?想要有个长期居住的农宅，又会面临哪些问题?本报记者给您一一道来。

　　农宅不是你想买就能买

　　小案例

　　小刘是怀柔人，但已经转为城镇户口，因此不具备买农宅的资格。但由于其老家在怀柔区某村，其外婆拥有该村农业户口，所以小刘以其外婆名义，购买村内一处闲置农宅，落于其外婆名下。这样的操作符合相关法律规定吗?

　　解读

　　很多人以为农宅不能买卖交易，其实不然。农村宅基地使用权(地上房屋)可以买卖转让，只是条件相对“苛刻”。根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人则属于无效的买卖。

　　通俗解释一下，农村的宅基地是属于村集体的，宅基地分配给村集体组织成员，成员在宅基地上建起农宅从而拥有使用权。所以农民是无法将宅基地放到市场上进行交易的。想要进行宅基地使用权买卖流转，必须在同一个村集体经济组织内成员之间进行。因此，一些城里人跟农民私下签订的买卖农宅合约，并不具备法律效力，一旦单方面毁约，另一方也只能吃个哑巴亏。

　　同时，根据《物权法》，村集体成员之间买卖转让宅基地还须同时需具备以下几个条件：转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意;宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

　　城里人想住农宅只能租

　　小案例

　　城市户口的陈娟女士想要进村物色一间农宅让父母长期养老居住，但却不具备购买农宅的资格。经人介绍，她在通州区于家务镇某村相中一套闲置农宅，通过与农宅主人签订长达30年的长期租约，陈娟将农宅长租过来，并且进行了改造和装修。租赁农宅是不是实现田园梦的好方式?

　　解读

　　近年来，越来越多的城里人希望进村购买一处农宅，体验一把田园生活。而农村不少农民外出打工，越来越多的农宅闲置下来，农民也希望可以盘活闲置资产。双方都有需求，但却又卡在了城里人不能购买农宅这一问题上。于是，大多城市人选择退而求其次，用租赁这一方式，长期居住在农宅内。

　　城里人与农民之间签订房屋租赁合同，是受到法律保护的。目前，由于两方都有需求，已经有一些中介机构开始提供农宅租赁这一业务。市民想要租赁农宅，一来可以通过熟人介绍挑选房屋，然后在律师指导下，与屋主签订租赁合同，租期短则一年，长可达20至30年;二来，也可以通过一些专业的中介机构，获取房源信息，通过中介与屋主签订租赁合同。

　　租农宅几大风险早知道

　　小案例

　　市民康先生前两年在通州区某村租了一套农宅，假期时常与家人朋友去农宅休闲聚会。“一开始也想签个长期租约，把农宅好好装修改造一下。但听说对方如想毁约，只需赔上违约金，实在怕投入的钱打了水漂，所以还是放弃了。”康先生说。短租了两年农宅后，村里又传出不久将拆迁的消息，康先生于是不敢再租。租赁农宅也有风险吗?

　　解读

　　城里人租赁农宅，也面临着一些风险问题。其中，最主要的风险来源于一旦签订长期租约，对方是否能始终遵守租约。尽管租约具有法律效力，但一旦对方因农宅租价上涨过快等原因想要毁约，只要赔上违约金即可终止租赁合同，因此长期租约相比购买农宅，同样存在一定风险。

　　基于这种风险，很多城里人租了农宅既想对相对老旧的农宅进行装修改造，又担心这笔钱会打了水漂，从而陷入两难境地。特别是如果想将农宅改造成现代化舒适居所，装修投入往往不是一笔小钱。

　　此外，随着城市发展进程的加快，村庄一旦面临拆迁，长租的农宅也只能终止租约。此时，租房人可以获得部分租金赔偿，但如对农宅进行了装修等投入，往往难以得到赔偿。

　　成立合作社降低违约风险

　　小案例

　　怀柔区渤海镇田仙峪村是本市盘活闲置农宅打造养老基地的首批试点。这个村通过成立农宅合作社，将村民手中的闲置农宅先收归合作社，再统一租赁给国奥集团进行开发，租期为20年，村民每年的租金约为两万元。由国奥集团对这批农宅进行重新设计装修后，再面向有需求的养老人群，开放长租、短租等多种形式。如此一来，市民从国奥集团租赁农宅，相比从农民个人处租赁，降低了违约风险，同时也省去了改造农宅所耗费的人力物力。

　　解读

　　如今，不仅城里人想要下乡休闲养老，还有不少企业瞅准商机，下乡租赁农家院建民宿、艺术村等。为降低租赁风险，盘活更多闲置农宅，村集体开始通过成立农宅合作社，将闲置农宅从农民手中租过来，再以合作社名义出租。相比个人，市民或企业面向合作社或企业租赁农宅，能降低违约风险，也成为一些城里人租赁农宅的新选择。目前，以休闲度假、养老养生等为主题的农宅盘活试点项目也越来越多地出现在京郊。