插图 周航

　　随着本市生态建设不断推进，京郊农村山美水美环境好，“颜值”越来越高的田园，吸引了不少人来此，期望享受“采菊东篱下，悠然见南山”的生活。农村的民房成了香饽饽，也为村民盘活闲置农宅带来机会。不过，在这场田园梦热潮中，因农宅处置不当引发的民事纠纷也频频出现。想要圆梦悠闲的田园生活，应该注意哪些法律问题呢?

　　注意点一

　　租住农村房屋 期限最长20年

　　钱先生在怀柔区某村拥有一处老宅。1997年，宋先生与钱先生签订了一份房屋租赁合同，宋先生一次性支付钱先生3万元的租金，租赁钱先生位于村内的老宅，租期50年。合同中注明，租期内，宋先生可以享有房屋所有权人的一切权利，钱先生均不得干涉。去年，钱先生以合同到期为由，起诉宋先生要求腾退房屋。最终，法院判决宋先生将房屋腾退给钱先生，同时钱先生返还宋先生超过20年部分的租金1.8万元。

　　法官释法

　　无论是城里居民，还是农村村民，都可以采用租赁的方式，合法租住农村房屋。但是，按照《合同法》的相关规定，房屋租赁合同的期限最长是20年，超过20年的，超过部分无效。因此，本案中，宋先生与钱先生的房屋租赁合同中，期限约定虽然是50年，但实际有效的只有20年。20年期满后，如果双方都没有异议，相当于双方默认了新的不定期租赁合同。此时，如果出租人反悔，要求对方退还租赁房屋，那么这个诉讼请求一般是会得到支持的。当然，双方出租方和承租方沟通的比较好，能够达成一致意见，在租赁期限20年过后，双方还是可以续订租赁合同的，续订的合同期限，最长也是20年。

　　法官提醒说，在租住农村房屋时，合同中约定的双方权利义务一定要写得明确具体，避免发生争议。尤其是在租住期间有计划对租赁房屋进行修整改建等情况的，建议在合同中将建设房屋的出资情况、房屋归属、遭遇拆迁等征地征房情况下，赔偿金的分配方式、合同到期后的补偿金额及支付方式等，在合同中进行明确而具体的约定，这样一旦日后发生纠纷诉至法院，也可以作为维权的有力证据。

　　注意点二

　　不是本村村民 不能购买农宅

　　王先生是密云某村村民。1999年底，王先生因女儿上学急需现金，决定将其农宅出售。经熟人介绍，王先生与城里的陈先生签订了房屋买卖协议。双方约定，陈先生以10万元的价格购买王先生的农家小院，包括四间北正房和三间东厢房。陈先生支付房款后，王先生将售卖房屋及院落交由陈先生使用。陈先生花费了2万元，对上述房屋进行了装修。

　　2005年，王先生售卖的房屋被划入拆迁范围，王先生找到陈先生，以农村宅基地上房屋依法不能卖给城镇居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，要求陈先生返还上述房屋及院落，遭到陈先生拒绝。为此，王先生将陈先生诉至法院，请求法院确认合同无效，收回房产，并同意返还陈先生已支付的房款10万元。

　　经过法院调解，陈先生与王先生达成协议，陈先生归还王先生房屋及院落，王先生给付陈先生房款、装修费、补偿款等共计50万元。

　　法官释法

　　我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买建在农村宅基地上的民房，不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地。依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

　　村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权归集体所有，宅基地不能随意卖出的，所以买卖宅基地的合同属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在发生类似纠纷时，法院会根据个案具体情况的不同，会遵从公平原则进行相应的裁判。

　　注意点三

　　装修租住农宅 须经村民同意

　　2014年，李先生被单位外派工作。考虑到自己要在外工作很长时间，李先生将其位于密云区太师屯镇的一所农宅出租给小张。双方约定，每月租金1000元，租期3年，每次租金预付半年，年终时，双方可协商根据周边房屋租金的涨落进行调整，一方违约需要支付违约金3000元。

　　将农房出租后，李先生一直没有回京，不过小张一直按期将租金打到李先生的账户中，李先生也因此很信任小张。为了让自己生活得更加舒适，小张在没有获得李先生同意时，擅自将租住的房屋进行了装修。合同到期后，小张提出要续租，但李先生表示自己已经退休，想要回到农宅养老，不打算出租了。这时，李先生才得知，小张把农宅装修过了。二人因小张装修费用的分担发生了争议。小张认为，装修已经添附到了李先生的房子里，所以李先生应当补偿他装修所用的4万元;李先生则认为，小张装修房屋是其私自进行的，他作为房主并未同意，故不同意补偿小张装修费。

　　在法院的调解下，李先生同意支付小张2万元装修补偿款。

　　法官释法

　　在一般的租赁合同中，承租人应当按照合同的约定使用租赁物，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外。如果承租人想对房屋进行装修，需要经过出租人的同意，出租人同意的，装修的费用应由出租人负担，当然，在承租人自愿的情况下，也可负担装修费用。未经出租人同意的，承租人不得擅自对房屋进行装修，否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损，承租人需要承担相应的损失，赔偿出租人房屋的减损价值;即便装修过程顺利，如果双方就此发生纠纷，可以协议分担装修费用，协商不成的，出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金，还可要求承租人恢复原状或赔偿损失。这样一来，承租人不仅白白花费了装修钱，还要支付违约金、将房屋恢复原状的费用，以及在恢复原状期间出租人损失的租金等经济损失，实在得不偿失。因此，法官提醒承租人，如果承租人打算对房屋进行任何装修，都应事先获得出租人的同意。