插图 程思遥

　　明知自己没有购买农村房产的资格，河北居民李国明却铤而走险在北京密云购买了农房。为防备卖主毁约，他机关算尽，没想到，到头来却被亲人算计，百万别墅成了亲戚争夺的“肥肉”。法官提示，签订合法购房协议，房屋买卖才能有保障。

　　铤而走险投资农房

　　防备毁约转移登记

　　2004年，河北居民李国明在陪妻子张玥回密云探亲的时候，看上了张玥家乡的风景，便委托张玥的姐姐张静帮忙牵线在当地购置一处民房。张静的丈夫钱明好心地提醒李国明，村里的宅基地都是集体的，城里的居民按照法律的规定，是不能购买农村民房的。对于钱明善意的提醒，李国民虽然心有顾忌，但他看好妻子家乡的发展，总觉得不买处房子心有不甘。

　　张静很快帮李国明联系了一家想要卖房的村民。王国红家中有一套父母留下的老宅院想要出售，李国明看了房子之后，十分满意，当即表示想要购买。经过协商，李国明和王国红当天就在村委会签订了买卖协议，约定李国明以4万元的价格购买这套宅院，并当场交付了购房款。合同上，时任村书记张显作为见证人签署了名字，同时加盖了村委会的公章。一个月后，王国红依照约定将房屋及院落收拾妥当交付给李国明使用。李国明在保留院落房屋的基础上，请懂设计的朋友帮忙装饰了一番，原本破旧的院子，变成了古朴典雅的居所。闲暇时，李国明喜欢约上三五个好友，在小院中月下品茶，休闲娱乐。

　　和表现出的风清云淡不同，越是喜欢小院的悠闲，李国明心里就越不踏实。随着新农村建设的发展和拆迁占地的影响，因为高额的拆迁占地补偿金引发的农村房屋买卖合同纠纷越来越多，媒体上关于农村房屋买卖政策及法律的解读随处可见，居民不允许随意购买农村宅基地上的房屋，再也不是专业人士才知道的法律法规，李国明心里总是有个结——怕卖主王国红会撕毁合同。

　　真正触及李国明痛点的，是从2011年起，就有小道消息传言房屋所在的村将会划入新农村建设，整村搬迁至小别墅。房屋已经买了七年，眼见着就要拆迁，房屋增值的部分对大部分的普通人来说，都是难以抵挡的诱惑，李国明怕卖主反悔，整日左思右想寻思对策。

　　对相关法律法规透彻研读之后，李国明找到了自己认为堪称完美的计划——妻子张玥和姐姐张静关系一直很好，张静夫妇都是当地的村民，按照规定是完全可以购买同村村民房子的，将自己已经买到手的房屋以张静夫妇的名义，经过政府批准翻建成新房，这样一来，原本属于王国红的房子就不复存在了，王国红就没了反悔的理由，而新建的房子登记在亲属张静夫妇名下，自然就让人放心了。至亲至近，总不会惹出什么纠纷。

　　起初张静的丈夫钱明并不同意。钱明认为这样一来，自己名下就多了一处宅基地，将来孩子大了想再另行申请宅基地，获批的可能性就会小很多。但是，耐不住李国明一次次地乞求，钱明终于松口同意了。在申请翻建房屋的时候，为了顺利地获得政府批准，钱明和李国明签订了一份“假合同”，合同中约定李国明将原自王国红处购买的宅院及院内房屋，以6万元的价格转卖给钱明，双方各自在合同上签署了名字。钱明拿着这份“假合同”，顺利地通过了翻建审批。

　　祸起萧墙亲属反目

　　违法行为作茧自缚

　　2012年年初，予以翻建的建房审批表发到了钱明手中，钱明看着审批表中“申请人”一栏中自己的名字，再看看同住人口中自己妻子与儿子的名字，越看越欣喜，农村民房的合法手续就是建房审批表，谁的名字记在上面，谁就是政府认可的房子的主人。钱明觉得，自己就该是这房子的主人，但这有些阴暗的念头，钱明并没有表现出来。

　　翻建审批手续下来了，李国明心里就踏实了，他觉得，从法律上来说，这套宅院就是姐夫钱明的了，将来即便王国红反悔，也要不回去，反正很快就要搬迁了，索性等着旧宅院换别墅了。

　　拆迁的消息并不是空穴来风。2017年，村头的别墅已经建设好了，整齐的联排别墅美观大方，全村人都盼着能早日搬进去。就在李国明高枕无忧等着办理置换手续的时候，钱明拿着翻建审批表和他与李国明签订的房屋买卖协议找到了村委会，表示李国明现在居住的房子是自己的，新换置的别墅应当登记在自己名下!

　　“千算万算，家贼难防!”李国明没想到自己机关算尽，却栽在了亲属身上。村里无法分辨事情的原委，只能暂时停滞办理这套宅院的置换手续，告诉双方待产权明晰之后再来办理手续。

　　这一次，李国明不敢再有侥幸心理，全力以赴准备维权。在律师的建议下，李国明携带录音设备私下去找钱明，以协商的低姿态希望能够劝说钱明尊重事实。商谈中，钱明虽然认可此前二人签订协议及办理翻建手续都是为了防范卖家反悔，但却坚称在办理翻建手续之后，李国明和自己曾在电话中达成了房屋买卖的口头协议。无奈之下，李国明一纸诉状将钱明诉至法院，要求法院确认其与钱明签订的房屋买卖协议无效。

　　庭审中，为了证明自己的主张，李国明当庭出具了其与钱明在协商解决过程中的录音。钱明在录音中明确认可申请翻建一事是双方协商好的，目的是为了规避禁止居民购买农村房屋的法律规定。面对这份无可辩争的证据，钱明表示，签订协议之后，双方曾另外达成了买卖房屋的口头协议，并坚持认为房子是属于自己的，因为政府发放的翻建批示中记载的是自己的名字。

　　最终，经过到村委会核查情况及对涉案证据进行审查，法院认为李国明与钱明签订的房屋买卖协议，是双方以合法形式掩盖非法目的，属于《合同法》中明确规定的无效合同的类型，并据此认定双方签订的书面协议无效。

　　协议被判决无效，虽然手持政府批准的房屋翻建手续，钱明依旧不是房子的合法所有人。

　　李国明虽然赢了官司，可因为他并非是当地集体经济组织的成员，就算能够顺利地搬进价值几百万的别墅，却因为违反法律的禁止性规定，不能将别墅确权到自己名下。此前李国明担心的问题依然存在，一旦王国红动起了贪婪的念头，撕毁合同索回别墅，那么最终腾退房屋就会成为李国明绕不过去的坎儿。

　　天网恢恢疏而不漏，当以违反法律禁止性规定作为前提时，再精明的步步为营，也不过是一场作茧自缚。

　　法官说法

　　协议合法 房屋买卖才有保障

　　我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。” 其中第三种情况，即以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。

　　就本案而言，李国明与钱明签订的房屋买卖协议，并不是因为双方真的想要进行房屋买卖而签订的，恰恰是为了规避法律禁止居民购买农村房屋的规定而签订的，是李国明想借用钱明的名义翻建依照法律规定没有权利去翻建的房屋，双方明显恶意串通，达到非法目的的行为。这样的行为不仅不会促进经济发展，反倒会影响社会的正常秩序，是法律明确禁止的行为。由于被掩盖的目的是非法的，并将造成对国家、集体或第三人的损害，因此这种行为是无效的。

　　精明的李国明最终也无法得到心仪别墅的产权，就算出卖人王国红不会反悔向其索要别墅，因为其居民的身份，也只能居住使用，在法律越来越严密、执法越来越严格的今天，选择购买这样产权不明的房屋的人越来越少，李国明转手卖出别墅并不容易，而且即便几易其手，日后一旦发生纠纷，因为李国明对房屋并不具有产权，无权处分的状态将导致其他买卖合同均处于效力待定的状态，麻烦只会越来越多。违反法律禁止性规定的行为，无疑是搬起石头砸自己的脚。(文中当事人均为化名)