浙江德清紧守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，设置必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划的“四规合一”门槛

　　德清县国土资源局副局长邱芳荣说，近些年，一些村办、镇办企业由于市场变化逐渐转冷，农村集体减少土地大多陷入“休眠”状态，地上遗留的厂房或被低价出租，或闲置荒废，集体土地的收入微乎其微，“使用权没法交易，土地就无法实现市场价值”。

　　农村集体经营性建设用地入市试点给镇、村集体再次提供了盘活土地资源的机会。在德清，农地入市第一步，是要核实资产，摸清家底。

　　通过集体经营性建设用地“一村一梳理，一地一梳理”的摸底调查，德清县弄清了全县共有1881宗、10691亩农村集体经营性建设用地。为此，德清县决定先拿已有的存量土地试点改革，在紧守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”3条底线的基础上，设置“四规合一”的门槛，即城乡建设用地必须同时符合土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划。哪些农地能入市，“四规合一”说了算，对符合规定的就地入市，不符合规定的可以调整入市，考虑到农村集体资金不足情况，公开接受广大业主用地规模预约申请，实行“先预约、后复垦、再入市”。

　　位于莫干山脚下的南路村，茂林修竹，流水潺潺，青砖灰瓦的民宿掩映在林间。“村里民宿经济崛起迅速，但受限于政策，投资人大多只能租赁空置农居、废弃校舍，无法形成规模投资效应。”南路村党总支书记桂建国介绍。

　　农地入市试点后，南路村一合计，村里最完整的集体建设用地是村委会以前的旧址，共4亩地。根据莫干山镇休闲度假产业定位，已将该用地规划为旅游用地。南路村决定拿这块地入市，以租赁的方式出让给德清原舍酒店管理有限公司，发展民宿。“荒弃的土地有了经济价值，给集体经济带来收入，有利于村庄的长远发展。”桂建国说。

　　实践中，德清发现，农地入市错综复杂，有的因为土地规划，产业园区不在集体所辖范围;有的集体建设用地零散，不具备入市条件，这种情况是否可以入市?邱芳荣说，德清探索了多种入市方式，比如跨村整合零星分散存量建设用地，以异地调整入市方式来解决现实中的用地矛盾，让不同区位的集体经济组织共享改革红利。

　　截至目前，德清县入市宗地131宗，面积855.55亩，成交额达1.88亿元，农民和集体收益1亿多元。邱芳荣说，从几年试点来看，集体经营性建设用地和国有土地两者在地域范围、市场对象上有所差异，集体土地入市并未造成对国有土地市场的冲击，反而激活了一部分用地供给，使原本闲置低效的农村建设用地得到有效利用。