十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。近日这一改革迈出重要一步，银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)，明确在15个市(县)试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权，可以办理抵押贷款。

　　哪些地的使用权可以抵押贷款

　　●以出让、租赁、作价出资(入股)方式取得的集体经营性建设用地使用权。

　　●尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权。

　　哪些地的使用权不得抵押

　　●权属不清或存在争议的●司法机关依法查封的●被依法纳入拆迁征地范围的●擅自改变用途的●其他不得办理抵押的情形。

　　哪些地区可以开展试点?

　　《办法》对适用地区、适用地类、有效期限进行了明确界定。

　　适用地区:《办法》明确允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县(市、区)地区，包括北京市大兴区、山西省晋城市泽州县、辽宁省鞍山市海城市等。

　　适用地类:《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，规定以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　有效期限:《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

　　《办法》提出，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，应在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下进行。同时要求农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

　　哪些地的使用权可以抵押贷款?

　　《办法》从业务开展的范围，贷款的用途、条件、流程、风险保障机制等方面，对开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务作了明确的规定。

　　抵押物范围：允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资：以出让、租赁、作价出资(入股)方式取得的集体经营性建设用地使用权;尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权。

　　具备入市条件的包括两类：一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县(市、区)政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形;另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。   不能抵押的情形:《办法》同时规定，以下这些集体经营性建设用地使用权不得抵押：权属不清或存在争议的;司法机关依法查封的;被依法纳入拆迁征地范围的;擅自改变用途的;其他不得办理抵押的情形。

　　如果出现违约，抵押物如何处置?

　　严把贷款条件，是控制贷款风险，顺利在试点地区推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务开展的必要手段。《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他土地他项权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范风险。

　　如何评估抵押物价值:《办法》规定银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强抵押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

　　贷款违约，如何处置抵押物:《办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。

　　此外，《办法》还从政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面建立了集体经营性建设用地使用权抵押贷款保障机制体系，这有利于分担银行业金融机构风险，推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点工作的开展。

　　这一政策将给试点地区带来哪些好处?

　　●盘活农村土地上的资产。将引导和督促金融机构把实现农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实抵押融资功能。

　　●盘活农村金融，推进农村金融产品和服务方式创新。金融机构将结合“土地使用权”的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。

　　●加大扶持和协调配合力度，将带来更多补贴红利。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，国家将会加大扶持和协调配合力度。

　　●完善配套措施。试点地区将建立完善农村土地产权交易平台，健全农村信用体系。

　　链接

　　农村集体经营性建设用地

　　农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。这类用地包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。