“采菊东篱下，悠然见南山。”这是不少城市居民的憧憬。长期以来，受制于政策制约，市民无法下乡建房或购买农房，而农村却因城镇化加速、人口输出导致大量农房闲置。在今年中央一号文件明确“探索盘活利用空闲农房及宅基地方式”的政策背景下，武汉市在全国率先引导、鼓励市民下乡租用空闲农房休闲养老、创新创业。

　　武汉市民代表走进新洲区邾城街巴徐村徐治塆参观可供出租的闲置农房

　　租用闲置农房，过上田园生活

　　武汉市黄陂区木兰山半山腰上，一座小平层农房院落宽敞，绿树环绕。两个月前从武汉城区搬来的甘女士和婆婆带着两个孩子在这里生活。清晨，在轻雾中苏醒;晚间，枕着星光入眠。

　　“我女儿鼻窦炎复发引发中耳炎影响听力，医生建议找个空气好的地方给孩子养病，因此我们一家选择下乡来疗养。”甘女士说，这套四室一厅的闲置民房家电、家具齐全，每年租金8000元。平时种点蔬菜，坐摩托车到集镇上买些鱼肉，老公周末从城区过来团聚，“孩子不仅身体明显好转，还得到别样的成长体验。”

　　据武汉市农委调查显示，全市1902个行政村中，长期空闲农房约11.6万套，占农房总数的15.8%。在38个村湾调查发现，闲置农房有出租意愿的农户，占调查总数比例达78.2%。

　　“由于城镇化、外出务工经商等原因，农村人口自然减少，管理不到位，流转不畅等几方面因素，导致农村大量房屋闲置。”武汉市农委主任谭本忠说，根据相关法规规定，农村空闲农房只能在本集体经济组织成员内流转，造成资源浪费。加上长时间缺乏使用维护，农房极易成为危房。

　　湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新表示，新农村建设可以探索“市民下乡，村民进城”的路子，鼓励中心城区有志创业者下乡投资，改善市民生活品质，带动乡村旅游业和文化发展;同时盘活农村闲置资源，增加村民财产性收入。

　　为此，武汉市明确政府引导、市场运作原则，出台“黄金20条”扶持政策，鼓励能人、企业家、知识分子、城镇居民下乡。比如，对经农村集体经济组织同意的闲置农房出租，农村宅基地使用合规性审查将在3个工作日内完成;以租赁、合作方式利用农村空闲农房发展农家乐、协议期在3年以上，最高可获得5万元的奖补资金。

　　政策出台百日，近千套农房被租

　　除鼓励政策外，引导市民下乡要搭建信息平台，让有闲置房屋的农户和下乡意愿的市民及时对接。武汉市通过农交所等平台，发布闲置农房出租和求租信息，分批公布全市数百个“市民下乡”推荐村庄及村支书联系方式，组织“市民下乡团”实地参观考察。

　　“闲置农房虽多，但并非都适合出租。”武汉市农委新农村建设处处长张群说，武汉市公布的“市民下乡”推荐村庄，多数已纳入美丽村湾建设，基本完成了供水下水、厕所改造、垃圾处理、道路硬化等设施建设。“对于居民或企业租赁农房意愿集中，基础设施尚不配套的村庄，政府也会有针对性地纳入新农村建设。”

　　租赁闲置农房，让不少市民实现了田园生活的梦想。华中师范大学国学院副教授许刚经朋友介绍，来到江夏区五里界街小朱湾。

　　依山傍水的小朱湾内，有着黑瓦尖顶、飞檐翘角的传统荆楚建筑。“第一次来时，我挺震撼，觉得就是这里了。”许刚说，他随即在村湾租下一户有着两层小楼和带露台房屋围成小院的农房，并投资5万元改成书院。

　　58岁的“房东”范秀云说，自家农房签了5年的出租合约，书院里还留了一间房供她和老伴自住，“每年可以获得4万元房租收入，非常划算”。

　　据武汉市农委相关负责人介绍，“市民下乡”实施百日来，武汉共向社会公布三批适合下乡的行政村399个，发布空闲农房信息3205条，签订空闲农房租赁协议农户993户，年租金达1203万元，吸引社会投资8631万元。

　　武汉市还将“市民下乡”与扶贫攻坚结合起来，引导市民前往风景优美的贫困村租赁农房。黄陂区胜天村龚家大湾村民熊爱华一家是村里精准扶贫对象。她将自家两层共150平方米的农房，按照每年1万元的租金，租给江岸区市民尤先生一家用于休闲养老，租期为10年。熊爱华说：“此前村委会推荐我找到一份保洁工作，加上这笔农房租金，就能脱贫了。”

　　“市民下乡”三大问题待破解

　　“市民下乡是解决当前农村人口老龄化、产业空心化、村庄荒芜化的有效渠道。”湖北省社科院副研究员马德富表示。

　　中国人民大学乡村建设中心主任温铁军表示，过去农民对身边的资源环境、传统文化缺少价值认知，但在市民眼里，这些乡土资源重新被“赋值”。最近十年间人口数量快速跃升的中等收入群体，将成为我国市民下乡的中坚力量。

　　“市民下乡”受到城市和农村居民普遍欢迎，但目前在规范管理、合约保障等方面仍存在三大问题待破解。

　　一是“市民下乡”须防范资本下乡圈地。当前由于闲置农房数量多，估值偏低，吸引大量市民下乡的同时，也成为资本青睐的对象。一些村干部表示，虽然政策不反对企业租用农房兴办养老、休闲等产业，但也应避免资本低价圈占、高价转租等情况。

　　二是平衡执行合约与农民居住权保障的关系。记者采访了解到，当前出租农房的农户，都有其他住所或长期在外打工，因此最长可签订20年租约。华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰表示，今后若遇到大量农民工返乡需要住房的情况，如何保障农房租约有效执行，以及农民的居住权，需要提前着手研究。

　　三是出租农房的宅基地使用权需进一步明晰。根据相关法规，宅基地所有权归村集体，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。当前武汉“市民下乡”租用闲置农房，约定出租使用的对象仅为农房本身，并不涉及宅基地使用权。

　　业内人士表示，“市民下乡”大范围推广时，需要对宅基地使用权的出租情况进行明确，或可借鉴农村承包土地的所有权、承包权、经营权分置的方式，使市民租赁农房有法可依，有规可治。