日前,国土资源部、住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》),在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。就此,南方农村报专访了中国社科院教授党国英和广东地合网科技有限公司总经理罗亚维。他们认为,改革直接打开了农村集体建设用地入市通道。但村集体开发时要尊重村民意愿,不可与民争利,同时要警惕集体租赁房成炒作对象。

　　分享城市化红利村民增获利途径

　　两部委表示,《方案》的出台是为了增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,构建城乡统一的建设用地市场。对此,罗亚维深有感触。他认为,近年来房价一路飙高,远超正常收入水平,年轻人买房很难。《方案》的出台可在一定程度上抑制房价、抑制炒房,缓解住房供需矛盾,给年轻人提供一个缓冲期。

　　城市化进程不可避免要占用大量农村集体土地。但在传统的征地模式下,村集体和村民获得的只是一次性征地补偿收入,收入方式单一,村民未来生活、发展受到很大限制。“允许村集体自行开发运营租赁房,村集体保留土地所有权,村民可以获得长期稳定收益,能真正分享城市化发展红利。”罗亚维说。

　　“从政策层面讲,集体经营性建设用地入市一直存在诸多障碍,但市场却广泛存在。”党国英表示,此次改革正是对集体经营性建设用地入市政策的松动,更直接地打开了农村集体建设用地入市的通道。此外,试点要求村集体建设租赁房要统一规划、完善配套服务,这有利规范、提升租赁市场。

　　租赁房供应增加教育医疗要跟上

　　《方案》指出,在供应对象上,试点项目用地以满足新市民合理住房需求为主。

　　罗亚维介绍,长期以来,中国人重购轻租,中国租房率不足10%,而欧洲国家租房率近50%。试点给毕业大学生、进城农民工等群体带来了新的选择,这将改变人们的传统消费观念。“村集体开发省了征地环节,开发成本会下降,租金有吸引力。”

　　党国英认为,13个试点城市如广州、佛山等地的城中村和城郊一直存在村民出租行为,而且市场规模大,房源供应较为充足。如果村集体再开发租赁房,意味着房源供应增加,但需求短期内并不会显著增加,客观上会和村民形成竞争关系,可能拉低租房价格。同时,村集体开发时要保留部分集体收入,“对村民来说,收入影响不好判断。”

　　党国英称,试点城市村集体建设用地大都已被占用,或建厂房、或建店铺,短期内不可能有大量闲置集体建设用地入市,即便收回腾退,也需要时间。此外,集体建设用地往往不连片,如果只是简单地建一两栋楼房,教育、医疗配套跟不上,便不具备吸引力,“因此,对房地产或租赁市场短期不会有太大影响。”

　　罗亚维也持相同看法。他认为,此次改革对区域的房地产或租赁市场有一定影响,但影响会是缓慢的。在地铁等交通发达的沿线,村集体建设租赁房具备很大开发价值,会对租赁市场产生较大影响;但在城市核心区,没有大量的闲置集体建设用地流入市场,影响不会太大。

　　广佛肇错位发展满足不同需求者

　　在罗亚维看来,肇庆入选试点名单有些意外,“相对广州、佛山而言,肇庆或许能带来不同的发展可能。”

　　肇庆是一个旅游城市,紧挨珠三角核心区,可发展分时度假等短途旅游产品。罗亚维认为,肇庆可利用集体建设用地多,随着周边快速交通的发展,村集体建设租赁房的空间较大。

　　罗亚维介绍,三个试点城市中,广州可解决一线城市人口生活居住问题;佛山外来人口多,存在大量农村住宅租赁,但其配套设施与市区比“完全是两个世界”,作为试点,佛山会完善相关配套,解决外来人口居住问题;与广州、佛山不同,田园综合体、生态开发模式可能在肇庆大行其道,“租赁不只是解决居住问题,也可以是享受生活的机会。”

　　集体开发忌盲目细化政策待跟上

　　在开发集体租赁房过程中,党国英建议要尊重村民主体意愿,对于已占用的集体经营性建设用地不要盲目拆除或收回;其次,集体租赁房建设要有前瞻性,不要建“筒子楼”要建单元楼,不能低端建设,配套服务设施一定要完善;再者,不要与民争利,集体性租赁房不能盲目大幅开发,否则房租下降会导致村集体、村民收入下降,也影响市场稳定。

　　“在试点过程中,还需警惕集体租赁住房变成新一轮的房产投资。”罗亚维建议,管理细则需对租赁和转租行为进一步规范,以规避投资租赁。集体租赁房进入市场,在不动产登记时可明确享受租售同权,但租赁者必须寻找合法房屋,否则,租赁者必须承担无法享受租购同权的风险,从而避免投机性租赁。