一、村集体出租房屋需缴纳的税种

　　(一)增值税。村集体或者农村经济合作社作为非企业单位，如果不经常提供应税服务，可选择按照小规模纳税人方法纳税;如果经常提供应税服务且达到一般纳税人的认定标准，即年应征增值税服务销售额超过500万元，则需登记为一般纳税人，按照一般纳税人进行纳税申报。

　　村集体的房屋租赁业务属于不动产经营性租赁业务，若选择按照增值税小规模纳税人的方法纳税，则按照5%的征收率缴纳。如果村集体按一般纳税人的方法纳税，则需区分所出租房屋的取得时间：1. 所出租的房屋建筑物是在2016年4月30日之前建造的，则可以选择简易计税方法，即按照5%的征收率计算应纳的增值税税额;2. 所出租的房屋建筑物是在2016年5月1日之后建造的，则需按照一般计税方法计税，即按照9%的税率计算应纳的增值税税额。

　　(二)城市维护建设税、教育费附加。按城建税税率为5%、教育费附加按3%征收。

　　(三)印花税。房屋租赁合同属于财产租赁合同，按照租金收入的0.1%缴纳印花税。

　　(四)房产税。依据房产租金收入(不含增值税)计税，税率为12%。如果村集体按市场价格向个人出租用于居住的住房，则可以享受减按4%的税率征收房产税的税收优惠政策。

　　二、案例及分析

　　(一)甲村集体(小规模纳税人)于2018年8月出租其在2010年建造的房屋，取得含税租金收入52.5万元。

　　1. 收到款项的会计分录：

　　借：银行存款525 000

　　贷：经营收入500 000

　　应交税费-应交增值税

　　(销项税额) 25 000

　　2. 缴纳的城市维护建设税、教育费附加的会计分录：

　　借：税金及附加 2 000

　　贷：应交税费

　　—应交城市维护建设税

　　1 250

　　—教育费附加750

　　3. 应缴房产税为50×12%=6万元，会计分录为：

　　借：税金及附加60 000

　　贷：应交税费

　　—应交房产税60 000

　　(二)乙村集体(一般纳税人)于2019年9月出租其当月购买的房屋，该房屋入账价值为500万元，进项税额45万元;取得含税租金收入为54.5万元。

　　1. 购入房产时的会计分录：

　　借：固定资产5 000 000

　　应交税费—应交增值税

　　(进项税额)450 000

　　贷：银行存款5 450 000

　　2. 收到款项的会计分录：

　　借：银行存款 545 000

　　贷：经营收入 500 000

　　应交税费-应交增值税

　　(销项税额) 45 000

　　3. 应缴房产税的会计分录：

　　借：税金及附加 60 000

　　贷：应交税费-应交房产税

　　60 000

　　(作者单位：江苏省扬州兴瑞税务师事务所)

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