一、北京市工商资本租赁经营集体农地存在的主要问题

　　(一)农业“三高”之困，直接影响经营收益。工商资本租赁经营集体农地面临着土地流转价格高、劳动力成本高、市场风险高的农业经营“三高”，是工商资本持续经营农业的主要制约因素。一是土地成本高。据北京市农经办对全市53个土地流转监测点统计，2015年上半年农地流转平均价格为1589元。二是劳动力成本高。据2015年北京市农经办对26个工商企业的规模经营效益监测显示，2014年26个农业企业共雇佣劳动力779人，占26个农业企业总劳动力需求的98.4%。劳动力成本成为影响工商企业农地经营收益的主要影响因素。三是市场风险高。工商企业租赁集体农地后，进行的农业固定投资规模大，农业投资回收期偏长，导致部分工商企业在经营过程中出现资金链断裂，带来较大经营风险。

　　(二)资本“三性”之弊，“非农化”倾向偏高。在市场为主导配置资源的条件下，工商资本租赁经营集体农地同样具有资本固有的盲目性、盲从性和逐利性。这就导致部分工商企业租赁经营集体农地后，或改变农地用途，以农业为名圈占土地从事非农建设从事收益较高、回报较快的产业，或者圈占土地后，撂荒土地，等待占地赔偿或高价转租。

　　(三)主体“三方”之隙，持续经营难度较大。目前多数工商资本与村集体和当地农户之间是土地长期租赁关系，调整三者利益关系的难度较大。一是存在着土地租赁合同不够完善的问题，有的租赁合同租金过低，有的没有约定租金逐年上调机制，有的对合同期满资产处置没有进行约定，埋下纠纷隐患。二是外来工商资本的经营效益不与当地农户挂钩，且吸纳本地农户就业比重比较小，导致在经营利润高的时候，当地农民破坏外来工商企业发展的行为时常发生。三是以土地长租的方式引入工商资本，使得农村土地流向了工商企业后，村集体经济组织可维持基本运转，但村集体经济的自主、长足发展空间受到了限制。

　　二、北京市工商资本租赁经营集体农地的典型模式

　　(一)政府引导，工商资本独立经营。基于地区发展需要，政府制定相关产业扶持政策，以区域性大项目为依托，集中引进一批同一主导产业的工商企业，推动当地农业产业转型升级、优势产业集聚和规模化经营。较为典型的是房山区青龙湖镇[世界·庄]国际葡萄酒庄项目。

　　(二)产权式合作模式。在明晰产权的基础上，实行产权股份合作经营的方式引入工商资本，破解了引入工商资本过程中如何保护农民土地权益的难题。比较典型的是平谷区“正大绿色方圆300万只蛋鸡养殖示范项目”的产权式土地流转模式。这种产权式土地流转模式，农民不只是简单的农业经营者、体力的出卖者、土地的出租者，而且能成为现代农业企业的主人。工商资本为现代化农业发展提供了人才、管理、资金等现代要素，盘活了农村土地资源。更重要的是探索了让农民在现代化农业项目中拥有产权的增收致富新机制，在工商资本退出方面树立了典范，保护了农民的土地财产权益。

　　(三)工商资本与村集体管理相结合。工商企业将村集体农地租赁过来后，企业负责产前决策和产后销售，将产中的经营管理工作委托给村集体，农户依然在农田上耕作，实现了资本与土地、劳动要素的优化组合，也实现了工商企业、村集体和农户三方利益共享。比较典型的是通州区于家务乡前伏村与北京神农河谷稻香农业开发有限公司的合作模式。

　　三、进一步规范工商资本租赁经营集体农地的建议

　　(一)坚持规划引领，加强政策引导

　　1. 加强经营领域的引导。以规划为引领，明确哪些产业领域、哪些区域适合并且需要工商资本的投入。鼓励工商资本根据北京市功能定位，重点发展资本、技术密集型的都市型现代农业产业，把产业链、价值链、供应链等现代经营理念和产业组织方式引入农业，借鉴房山区青龙湖镇做法，推动传统农业加速向现代农业转型升级，优化要素资源配置，促进一二三产业融合发展。

　　2. 加强经营规模的引导。坚持农地的适度规模经营，规避土地向单个工商资本的过度集中。建立工商资本租赁农地实行分级备案制度，租赁经营1000亩以下的，由乡镇政府审查备案;1000亩到5000亩规模的，由区县政府审查备案。

　　3. 加强合作方式的引导。探索能够实现工商资本融入租赁农地所在村，实现工商资本、村集体和农户的三方利益共赢的农地流转模式。推广平谷区峪口镇西樊各庄村“正大绿色方圆300万只蛋鸡养殖示范项目”的产权式流转模式和通州区于家务乡前伏村的工商资本与本村集体管理结合的模式。探索“农户+合作社+农业企业”的土地流转经营新模式，支持农业企业通过签订订单合同、领办创办农民合作社、提供土地托管服务等方式，带动种养大户、家庭农场等新型农业经营主体发展农业产业化经营，实现合理分工、互利共赢。

　　(二)加大对工商资本经营集体农地的扶持

　　1. 促进各项支农的产业政策向经营者倾斜。加强对土地政策的支持，引导工商资本合理使用符合政策规定下的非农建设用地指标。将工商资本的经营主体与其他新型经营主体同等对待，对从事农业生产经营的工商企业、个人给予一定的惠农补贴支持，对解决本地农户就业的租地工商资本给予一定奖励和补贴。

　　2. 促进农业社会化服务对经营集体农地的工商资本的支持。一是提高农村金融对工商资本经营集体农地的资金保障作用。加强小额信贷等农村金融创新产品在支持工商资本租赁经营集体农地中的推广应用。加大农业保险对经营农业的工商资本的支持，降低农业经营风险。二是推动工商资本与农业科技部门的合作，增强科技要素在工商资本经营农业中的支撑作用。三是鼓励和推动农业信息技术在工商资本经营农业中的应用。

　　3. 建立工商资本经营农业的风险保障机制。按照流入方缴纳为主、政府适当补助的原则，建立健全工商资本租赁经营集体农地的风险保障金制度。租地工商资本可以按一定时限或按一定比例缴纳风险保障金。租赁合同期满租赁者无违约行为的，及时予以退还。制定工商资本租赁经营农地风险保障金使用管理办法，探索与农业保险、担保相结合办法，提高对工商资本经营农业的风险保障能力。

　　(三)加强对工商资本租赁经营集体农地的规范管理

　　1. 规范进入。首先要明确监管主体。各级相关部门协调联动，成立农村集体农地流转工作的领导协调和监督机构。二是加强资格审核、规范流转。建立工商资本租赁农地资格审查、项目审核制度。三是加强流转平台建设，完善土地租赁交易市场。工商资本租赁农地应通过北京市农村产权交易所以及区县产权交易服务中心采取公开市场竞标的方式确定租赁方。凡是整村整组流转的，必须经全体农户书面委托，不能以少数服从多数的名义，将农户承包地集中对外招商经营，防止强迫命令，搞一刀切。四是规范和完善土地租赁合同。在土地租赁合同中应明确土地流转用途、风险保障、土地复垦、能否抵押担保和再流转以及违约责任等事项。

　　2. 规范经营。重点在于明确红线，加强监管。一是明确工商资本经营中不得突破的规划和用途管制红线。二是加强行政手段的监管。对租赁农地经营、项目实施、风险防范等情况要定期开展监督检查，探索利用网络、遥感等现代科技手段实施动态监测，及时纠正查处违法违规行为。三是鼓励和支持农村集体经济组织和承包农户对租赁农地利用情况进行监督。对违反合同约定的，流出农户和农村集体经济组织可依法解除农地租赁合同，并要求赔偿。四是农村经管部门加强对流转合同的履约监督，建立健全纠纷调解仲裁体系，引导流转双方依法依规解决流转矛盾。五是农业部门要指导租地企业(组织或个人)合理使用化肥、农药等投入品，防止出现掠夺性经营，确保耕地质量等级不下降。

　　3. 规范退出。首先，明晰集体农地的产权，对所有权、承包权、经营权的权能给予清晰界定。其次，加强合同管理，租赁合同应明确规定，对于租赁合同期满后工商资本如何退出，对于遇到征地或其他不可抗外力时，工商资本与村集体、农户之间如何承担经济利益(损失)等。三是探索保护农民土地权益的农地流转模式，借鉴“正大绿色方圆300万只蛋鸡养殖示范项目”中“还权于民”的工商资本退出方式。

　　(作者单位：北京市农村合作经济经营管理办公室)

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