湖北宜城刘猴镇胡坪村村民吴昌财住了近30年的两层楼房，去年底拿到了标注农房和宅基地面积的《不动产权证书》。吴昌财说，“农房办下产权证，心里也踏实了”。

　　宅基地制度改革涉及广大农民切身利益，也是推进农业人口转移进城落户的重要配套。宜城市在试点宅基地制度改革中，探索统一确权颁证、超标有偿使用、自愿有偿退出，形成农民财产收入增长、农村耕地面积增加的“多赢”局面。

　　宅基地确权颁证 “死资产”盘成“活资本”

　　地处汉江中游的湖北省宜城市是全国33个农村土地制度改革试点之一，承担宅基地制度改革试点任务。从去年3月起，宜城市通过前期8个村顺利展开试点后，目前已在全市铺开。

　　农村宅基地改革“破冰”首要之举在于确权。宜城市组织500多名干部进村入户，摸清全市10多万户农户宅基地基本情况，同时成立不动产登记局，开展农民住房测量和权属调查。

　　在妥善解决历史遗留问题基础上，宜城市已分批向农民发放不动产权证书。记者在刘猴镇胡坪村四组看到，包括吴昌财在内的47户村民宅基地面积、权利人，建房时间等产权信息都在公示栏上张贴，便于村民监督。

　　宅基地与农房确权颁证，为农民办理抵押贷款扫除了最后的“拦路虎”。宜城市流水镇黄冲村村民赵保川，不久前刚抵押自家农房与宅基地，从银行贷款10万元准备发展生态种藕。

　　赵保川说，过去农民办理贷款业务，农房没有产权证无法抵押，只能采取三户联保方式，贷款额度只有3万到5万元，“现在确权发证后，农房价值就能流动起来”。

　　中国人民银行宜城市支行行长王大钊说，首批5户共46万元的农房抵押贷款目前已全部到账，主要用于农民流转土地、挖塘养鱼等，“全市农房总估值超过200亿元，经确权发证就能将过去的‘死资产’变成农民的‘活资本’”。

　　划定基准区间收费 宅基地超标有偿使用“破冰”

　　长期以来，宅基地面积过大、乱搭乱建、一户多宅等现象普遍，加上退出机制不畅，已成为制约农村土地集约利用、农业人口转移进城的瓶颈。探索宅基地有偿使用、有偿退出，是宜城改革试点的重要任务。

　　根据湖北省土地管理规定，使用建设用地的农户宅基地面积不能超过200平方米。据统计，宜城市10.66万户农民中，宅基地面积超标的共有8.63万户，占比超过80%。

　　宅基地有偿使用如何落实?村民反映，有偿使用必须考虑客观条件与历史因素。比如耕地较多村庄，种粮多用农机，宅基地就要考虑农机用房需求，“若对宅基地超标面积收费标准一刀切，就很难服众”。

　　经过多方征求意见，宜城市确定采取“明确基准、划定区间、村民自治”方式，结合各村实际建立有偿使用机制：根据集镇、中心村、普通村制定差异化农村基准低价;划定三个收费区间，宅基地200平方米以下的，免费使用;超出面积分别按基准地价乘以不同系数收费。

　　“村民自治是宅基地有偿使用能顺利实施的基础。”宜城市宅基地改革领导小组副组长丁国锋说，宅基地区间收费系数确定通过村民自治决定，并对困难户、残疾人等特殊群体给予照顾减免。宅基地有偿使用所有收益，全归村集体组织公开使用，接受村民监督。

　　吴昌财给记者算了笔账：他家宅基地面积超标29平方米，全村户均宅基地面积为243平方米，胡坪村基准地价为每平方米1元，村里确定超过200平方米的收费系数为0.5;超过全村户均面积部分缴费系数为1，因此他每年需要缴费14.5元。

　　宜城市流水镇黄冲村支书王朝富说，黄冲村有600多户宅基地超标，收取村民有偿使用费19.5万元，占应收户数比例超过98%，“经过村民代表大会商议，已将其中7万元收入用于村庄路灯建设”。

　　畅通有偿退出渠道 农户陆续自愿退出宅基地

　　一些受访基层干部与村民表示，宅基地无偿使用时村民都贪大，邻里宅基地地界纠纷矛盾不断。现在多占宅基地就要多缴费，确保农民“住有所居”时更突出公平。

　　宜城市明确，村民可自愿选择退出农村宅基地使用权，由村委会回购，资金来源于宅基地有偿使用收益和土地增减挂钩项目奖补。村民宅基地退出后将复垦成耕地。

　　目前，全市8个试点村共有68户农民选择有偿退出宅基地，总面积达61.7亩。流水镇刘台村二组村民李成林，曾因新址建房而形成“一户两宅”。去年宅基地有偿使用实施后，李成林选择退出300多平方米的旧房宅基地，获得7700元补偿。

　　站在复耕种上庄稼的旧宅基地上，李成林感慨地说：“现在宅基地超标面积需要缴费，同时退出宅基地还有补偿，大家自愿退出的积极性很高。”

　　宜城市委书记李诗说，加强宅基地审批、退出等规范管理后，若宜城市所有多占宅基地农户全部自愿退出，加上前坝后院、通户道路经土地统筹整治，在保证村集体自身发展建设情况下，预计可增加耕地超过5万亩。