国盛中心宣传海报上的“我是国盛，稍后见!” 依然清晰可见，多年前做出承诺的国盛中心，现在仍旧大门紧锁。近日，《中国经营报》记者来到国盛中心，发现周围的繁华到国盛这里戛然而止，楼下丝毫不见大型商业中心繁华、热闹的影子。一位自称是国盛中心保安的人士告诉记者“这里还没开业”，然后就自顾自地玩起了手机。

　　国盛中心位于北京市东城区东直门公交枢纽站，区位优势明显。出乎意料的是，这个受人瞩目的项目却成了北京“知名”烂尾楼，并且多年未摆脱烂尾命运。

　　2015年8月20日，国浩房地产(中国)有限公司(以下简称“国浩地产”)与中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“中国信达”)双双发布公告，宣称双方就国盛中心项目达成协议，中国信达以105亿元的高价从国浩地产手中买下了国盛中心项目股权。

　　然而，截至目前，中国信达接盘国盛中心已历时半年多，却迟迟没有动静。业内人士分析，国盛中心目前面临品牌信用度降低、招商瓶颈、融资成本高、产权仅剩下30年等诸多压力。中国信达要盘活国盛中心并非易事。

　　烂尾多年 融资成本高企

　　公开资料显示，国盛中心项目始建于2000年，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店，项目规划建筑总面积约达60万平方米。该项目是2008年北京奥运会的重点配套项目，但除了交通枢纽在2008年建成交付使用外，其他部分几经开工停工复工，最终因为股权纠纷问题，项目于2012年全面停工，至此国盛中心成为北京城区内“知名”烂尾楼。

　　据搜铺网消息，2014年9月1日，海南省高院终审判决北京城建(13.240, 0.24, 1.85%)东华房地产有限公司国盛中心项目的股权归属国浩地产。

　　国浩地产经过7年股权争夺战，终于甩掉了股权纠纷的包袱，国盛中心项目似乎迎来了新的希望。据多家媒体报道，在2015年8月20日国浩地产与中国信达双双发布公告，宣称双方就国盛中心项目达成协议，中国信达以105亿元的高价从国浩地产手中买下了国盛中心项目股权。

　　中国信达官网介绍公司业务时，写道“主要业务包括不良资产经营业务、投资及资产管理业务和金融服务业务，其中不良资产经营是本公司核心业务”。

　　中国信达“志不在商”，国盛中心未来命运如何?截至目前，中国信达接盘国盛中心已历时半年多，却迟迟没有动静。

　　中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平指出，国盛中心项目“很复杂”。“原来，国浩地产从北大青鸟手中买下国盛中心产权时，交易快要达成了，北大青鸟临时反悔，给出的说法是认为国浩地产在交易过程中有问题，但国浩地产方面认为交易是有效的。国盛中心的股权纠纷主要就是北大青鸟和国浩地产两家之间的纠纷。”

　　另外，国盛中心因与东直门公交枢纽站牵扯在一起，涉及到东城区政府，加之项目本身的股权纠纷问题，北大青鸟、国浩地产、地方政府多方审视造成其无法正常经营。

　　在王永平看来，国盛中心项目的股权最终归属于中国信达，与中国信达“央企”的背景不无关系，“一般的企业摆不平中间的纠纷”。

　　“项目本身很大，而且已经搁置了很长时间，开发出来不会那么快，包括债权债务处理，工程施工等一系列问题。”王永平说。

　　国盛中心烂尾已快十年，利益损失最大的主体无疑是投资方国浩地产，同时对地方政府也造成了一定损失。国盛中心位于北京市中心地带，又在大型交通枢纽东直门公交枢纽站旁边，如果能正常营业，不仅可以为地方政府带来税收收入，也能增加就业，甚至对区域发展带来重大影响。

　　王永平告诉记者，就区位而言，未来盘活国盛中心是没有任何问题的。但关键问题在于项目背负的包袱到底有多重——“中国信达把国盛中心项目股权买过来的同时，也承接了很多债务，多年来银行的利息、融资成本很高了。”

　　此外，王永平还指出商业地产的产权是40年，国盛中心目前已烂尾近10年，产权时限仅剩下30年，物业的价值也在下降。

　　招商存瓶颈

　　“站在招商的角度来说，国盛中心的首要问题是转手次数太多，品牌信心下降了，其次是项目定位不清晰、建筑人流动线欠理想、和交通枢纽之间的关系处理存在问题等导致其招商存在瓶颈。”睿意德策略顾问部高级总监李静雅说。

　　李静雅进一步分析，一个项目在招商引进品牌时，品牌方关注的首要问题就是方案商的主体运营能力是否够强，而国盛中心项目曾几度易主，直接导致其品牌信用度降低。

　　对于国盛中心定位不够清晰这一问题，李静雅认为，国盛中心依托东直门枢纽站的交通优势，每天的纳客量可以保证。就建筑设计而言，国盛中心可能更符合在东直门枢纽站有换乘需求、目的性到达人群的消费需求，是倾向于配合这些目标客群的一种便捷型消费场所。

　　记者查阅资料发现，国盛中心在对外宣传上，使用的都是诸如“时尚”“城市综合体”之类的词语，定位较为高端。例如，百度百科对国盛中心的介绍是“集合了多元丰富业态：双塔5A智能办公楼——东直门区域至高点、英伦五星级国丰酒店、两栋精品国盛国际公寓及国盛时尚——区域内体量最大的风尚地标。独有4万平方米大型园林，是中国商业地产项目中最大的空中森林花园”。

　　李静雅分析道，便捷型的消费和以时尚为定位的目的性消费，目标客群之间存在一定差异，如果定位在中产阶层，那么在形象展示上的诉求就会更高。而如果国盛中心的定位是便捷型消费场所，那么它在规划当中，应该把换乘人群放在主要位置上，但现在是放在了交叉口处，即最好的位置已经贡献给了交通枢纽。

　　李静雅说，北京宋家庄交通枢纽站周围的商圈也是依托交通优势成长起来的，聚集在周围成熟的商圈主要以供应生活基础性需求品为主，为上班需要换乘、生活购物的人群提供了便捷服务。

　　与之类似的是，国盛中心同样依托于东直门公交枢纽站，客群也是依靠交通枢纽的客流量，自身独立纳客能力较弱。因此它的目标客群和自身定位两者之间出现了“错位”。

　　最后，李静雅表示，国盛中心后期盘活压力大，最大的困难是如何消除品牌顾虑，重新树立信用度。但如果能够做到定位清晰，并且有专业的运营团队介入，还是有机会做起来的。

　　就如何盘活国盛中心等问题，记者联系到中国信达企业文化部，欲就国盛中心项目目前基本情况对其进行采访，但对方以“时间点不太合适”为由拒绝接受采访。工作人员称马上就到公司业绩报告发布的时候，公司规定业绩发布前不能谈与项目相关的事情，“国盛中心项目挺大的，涉及到信息披露，现在不太方便。”上述工作人员说。

　　据悉，国浩地产作为国盛中心项目的投资方，曾在该项目长达7年的股权纠纷中扮演“主角”，记者联系到国浩地产试图就国盛中心项目烂尾多年的原因进行采访，但国浩地产也拒绝接受采访。