随着上半年房价和地价的大幅上涨，存量房市场的优势正被地产商所看好。

　　日前，万科于广州棠下的长租公寓——泊寓正式亮相。据悉，泊寓不仅是万科向城市配套服务商转型的重要战略业务，也是万科确定长租公寓统一使用“泊寓”品牌后，在广州落地的首个项目。

　　而就在两周前，世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓也高调地和广州穗和家园、智慧城项目、安华汇项目、鹤龙路项目签约。

　　企业进入长租公寓市场无非看到了租房的巨大市场空间。但相对于过往的住宅市场，长租公寓似乎是一个更为难啃的“骨头”。万科、世联等长租公寓都获得了不错的出租率，但却面临着“重资产”“有营收无盈利”的窘境。今年第二季度，随着国家供给侧改革的深化，站在政策利好、盈利不佳的十字路口，长租公寓该何去何从？

　　高定价的尴尬

　　“泊寓主要针对35岁以下，有固定工作或在校学生的年轻人租赁。”一踏进万科棠下的长租公寓项目大门，就有工作人员对《中国经营报》记者如此介绍说。

　　此次万科新开的长租公寓社区共有6栋楼，建筑面积约1.3万平方米，拥有房间约700套。项目最小建筑面积只有11平方米，算上楼上一层使用面积达18平方米，租金大约为1100元/月。而使用面积22平方米则达到1550元/月，30平方米约为2300元/月。户型为18~35平方米的loft公寓和平层，每月平均租金1500元/间。

　　“除了交付租金之外，租户每月还要交200元的物业管理费(包含网络费)，在负担自己房间内水电费的同时也要分摊厨房、客厅、健身房等公共区域的水电费。水费收费标准为4.5元一吨，电费每度电为1.28元。”现场工作人员对记者介绍说。

　　不低的居住成本让不少前来看房的年轻人开始犹豫起来，“住在这样的长租公寓，每个月的住宿成本约在2000元，比周围的城中村价格高出一倍多，这对于我们这样刚毕业需要租房的年轻人压力不小。”现场正在签约的年轻人对记者称，“但这样干净、舒适、安全的环境又很有优势，所以只能选择和朋友一起合租。”而据记者现场观察，大部分签约的人都是结伴而来。

　　处于这样的高租金尴尬的还有2014年年底高调进入广州的小米you+公寓。彼时，小米公布其公寓房间面积大多10~30平方米，租金1800~3200元/月，每月收取租金的10%作为物业管理费，此外水电费等都按照商业性质收取。2014年开业时，其白云区项目的租金和周边项目公寓租金相比，并无太大优势，也使不少真正需要租房的毕业生止步。

　　“租金高的项目，出租率就比较低，只能达到40%~50%。但这也跟开业时间有关。”谈及项目的高租金，广州泊寓总经理张成皓也坦承：“万科泊寓的租金的确比较高，但这样做是有深意的。”

　　据其介绍，如今房价高企，一工作就有能力买房的客户其实并不多，因而，抓住客户购房之前的租房居住需求其实也是十分重要。在获取客户成本越来越高的情况下，“未来真正稀缺的或许不是土地，而是客户。恰恰长租公寓所针对的又是最具成长性、有购房潜力的年轻白领客户，在发展长租公寓的同时，万科可以借此提前让客户体验到万科的产品和服务，发掘具有潜力的购房客户。”

　　竞争激烈面临盈利难题？

　　房企介入长租公寓并非偶然，一方面一线城市高房价使得租房需求大增，另一方面，一二线城市每年大量新增的毕业生更是让不少公司看到了下一个业务增长点。

　　政策暖风频吹下，市场潜力大的长租公寓不可避免地吸引到各路企业。就在万科广州泊寓发布的前几天，世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓也在广州举行了发布仪式，目前运营房间数也超过了2000套。此外，小螺趣租在2015年便宣布完成了A轮融资，规模为500万美元，由光速安振领投，途家跟投；warm+也于去年就宣布获千万级别pre-A轮融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，著名投资人吴宵光跟投。

　　“现在行业的竞争非常激烈，各方都在穷尽其能收购、投标，以拿到更多的项目。在一些旧厂房改建的投标中，随处可见高溢价。”黎振伟续称，“溢价率之高、竞争之激烈，堪比土地市场。”

　　在广州万科助理总经理喻敏锋印象中，这样的激烈竞标并不陌生。该公司在参与棠下泊寓项目的原身——厂房投标时，就遇到了其他几家同行公司，最终万科以溢价率超100%拿下。

　　但看似是“流着奶与蜜”之地的长租公寓却面临着一个盈利难题。

　　喻敏锋对记者透露，万科在棠下泊寓的15年经营权是经过了激烈的举牌竞拍方才取得。“当时参拍的有好几家公司，最终万科以溢价率超100%拿下。每平方米的平均成本投入约2000元，整个项目共计投入了4000~5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算，整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下，万科要实现收支平衡恐怕要有四到五年。”

　　“前期投入大、利润较低也是整个行业都面临的问题。虽然目前广州万科的长租公寓模式已经比较清晰，依旧会遇到这样的问题。”喻敏锋表示。

　　即便是早先进入广州长租公寓的小米you+也正面临这样的盈利问题。以其白云区的项目为例，如果该公寓为普通的商住物业，邻近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000~30000元/平方米，如此算来物业年回报率仅为3.6%。若再加上运行成本，项目难言盈利。

　　而记者致电you+欲了解该公司的租金收益以及收支等情况，但其回复“数据不方便对外”。

　　“租赁物业是一个长线投资，如今的长租公寓市场接受度一般，仍需要一个较长的培育期，甚至比现在熟知的重资产——商场还要重。介入的商业一开始就要做好四到五年不盈利的准备。”世联首席技术官黎振伟也持有类似的观点。

　　“现在的长租公寓行业想赚钱只剩下两条路，第一是降低拿房成本；第二是靠产品创造的溢价能力，将与公寓相关的增值业务做好。”黎振伟续称，“否则就只能选择放弃利润做现金流，替资本打工。”

　　但白热化的竞争让第一条路越来越难实现，“没有足够规模的企业，利润空间会进一步受挤压，所以现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。这也是为何万科希望尽快扩大长租公寓业务规模的原因。”喻敏锋感慨道。

　　因此，也有企业在第二条路上——增值服务上进行探索。其中，作为新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合正成为万科一直在思考的问题。“公寓是重资产、重运营的行业，生产和服务的链条很长，拿房、采购、装修、收租、水电收付、维修维养、保洁、退租，每一个工作节点又有很多变化的可能。”在黎振伟眼中这一不挣钱的生意依旧有挣钱的可能。