房地产公司债的监管风向最早或于本月初就在悄然酿变。

　　21世纪经济报道记者从接近监管层人士处获悉，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部酝酿形成的一份房地产类公司债分类监管方案（下称方案）有关，该方案已于9月初形成。

　　监管层在房地产业公司债实施的分类监管思路，在遵循国务院提出的“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则基础上，考虑同交易商协会的房地产类标准相衔接。

　　同时，方案也将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。

　　21世纪经济报道记者了解到，分类监管内容主要围绕基础范围确定、综合指标评价、监管应对措施以及募集资金管理四个方面。

　　值得一提的是，对房地产业公司债实施分类监管，与2015年以来房地产公司发债占比增多有关。

　　21世纪经济报道获得的一份监管层统计显示，房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。

　　四类条件五项指标

　　根据试行方案，分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，而发行主体也被限定于满足四类条件：

　　一是境内外上市的房地产企业；二是以房地产为主业的中央企业；三是省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

　　此外，若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”（《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》）规定的重大违法行为，或经国土资源部门查处且未按规定整改的房地产企业，则不得发行公司债券。

　　而针对基础范围内的房企，方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。而指标分为整体规模和流动性管理两个类别。

　　其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。

　　而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超过50%”2项。

　　根据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。