甘肃省电力投资集团公司(下称“甘肃电投”)意欲颠覆传统的地产开发理念与养老模式。

　　作为甘肃省政府出资设立的国有大型投资公司，该公司投资项目遍布全省14个市州，涉及火电、水电、风电、光电、煤炭、铁路、会展、剧院、酒店、房地产、银行、证券、基金等行业和领域。养老互助合作社区项目是甘肃电投在房地产领域创新推出的一种新模式。

　　甘肃省电力投资集团总经理李辉接受中国经济时报记者采访时表示，甘肃电投目前着眼于打造“国内最成功低成本可持续运营的老年社区”目标，切实转变传统的“地段+地段+地段”的以“地段”为核心的房地产开发理念，构建起全新的“服务+功能+地段”的以“功能”为核心的开发理念。

　　李辉谈及的甘肃电投新型养老互助合作社区项目，主要是着眼于有效化解当前老龄化社会面临的社会养老问题，致力于推动房地产业转型发展，实现养老问题与房地产困局的双重突破。

　　现有养老模式与养老需求存在矛盾

　　2015年初，国家统计局公布的数据显示，截至2014年年末，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。

　　现有的养老模式与养老需求存在的矛盾主要体现在：

　　一是养老模式覆盖人口太少。养老院、托老所、护理院等养老机构所覆盖人口只占老年人口的0.8%—1.2%;独立型、服务型、医护型的老年公寓所覆盖人口只占老年人口的1%—3%;一些养老地产瞄准了高端人群，其特点是具有相当规模，设施更完善;跟进式服务方式，但服务费用高昂，这类地产所覆盖人口只占老龄人口的3%—4%;所覆盖人口占老龄人口90%以上的为居家养老，其中与子女合住的仅占10%不到。大量的老年人“空巢化”，养老“空壳化”，既无较高质量的物质养老，更无丰富的精神养老。

　　二是养老需求放量、加大。由于我国上世纪50—60年代的高出生率政策，导致今天进入老龄人口的人群增长过快，人口倒金字塔型结构在我国过早出现，养老需求在现有人口的养老需求基础上，就会放量、加大。

　　三是“4—2—1”的普遍家庭结构成为养老难点。当前以一对年轻夫妇赡养四位老人还要带好一个孩子为主要形式的家庭结构，使年轻人既要工作创业、又要养老带小，承担着巨大的生活和社会压力，突出表现在养老方面，从而使传统的以家庭养老为主的养老方式面临巨大困难。

　　正是看到了养老地产具有巨大市场潜力，甘肃电投积极推出新型养老互助合作社区这个项目。

　　甘肃省电力投资集团公司副总经理王兆坤告诉中国经济时报记者，该项目立足“让老年人舒心养老、让子女安心工作、让社会和谐发展”这个主题，紧扣“创新自助互助养老模式”这个关键，兼顾“传统文化与现代科技”，注重“硬件设施完善与软件服务升级”，力求打造“环境优美、设施完善、布局合理、结构新颖、功能实用、科技支撑、价格适中、运营平稳、管理有序、服务周到、开放包容、文明友善、富有活力、品牌优良”的新型养老地产品牌。

　　养老模式亟待创新

　　目前，中国已进入老龄化社会，传统养老模式亟待创新。

　　一是高端化的养老地产无法面向大众。近年来，随着养老问题的日益凸显和房地产业的创新发展，一批国内大型地产商相继尝试发展养老地产，纷纷涉足养老地产业，但从根本上来看，这种发展仍具有一定的局限性，突出表现在：一方面是地域限制，各大房企均在北京、上海、广州、深圳等人口规模特大型城市和海南、云南等旅游资源富集城市发展养老地产，而忽视了一些人口集中度较低、发展层次不高的内陆城市。

　　另一方面是层次局限性，从目前来看，各大房企均发展的是高端养老地产，都是依靠高投入、高档次、高售价、高物业支撑的高品质养老产品，对于一般老年人群来说是可望而不可及的。因此，这种模式无法普及，更不适合西北内陆欠发达地区的养老实际需要。

　　二是目前的养老模式并没解决老年孤独问题。老年人更加渴望交流沟通，更加需要参与集体生活，更加需要参与社会实践。从目前来看，我国高度重视养老问题，形成了以家庭养老为主体、政府公办养老院为支柱、虚拟养老院和虚拟养老社区为尝试、社会力量分散养老为补充的养老格局。但无论是哪一种形式，都是将养老问题简单化、割裂化、封闭化，简单地把养老问题归结为集中养老问题，注重了解决老年人吃、住、行的问题;而忽视了老年人学、乐、用的问题，注重了老年人简单的物质生活问题，而忽视了精神生活问题，特别是忽视了老年人之间渴望互相交流沟通、渴望与外界沟通交流、渴望与社会互动交流的心理需求，使老年人感到内心孤独。

　　三是养老院式的集中养老模式不符合中国传统文化。当前我们所主导建立的以政府公办养老院为主要形式的集中养老模式，将老年人特别是生活困难的老年人集中供养起来，从而有效解决了老年人无法养老的问题。但另一方面，这种分割模块的养老方式，有形无形地将老年人与子女分割开来，甚至让有些子女把老年人像物件一样寄存在养老机构，造成孝行丧失，道德失范，与“养儿防老、百善孝先”的传统文化理念相悖，因此亟须创新优化。

　　王兆坤认为，总体来看，当前的养老问题已经成为严重的社会问题，也是重大的经济问题，更是执政阶层的政治问题。面对当前的不利局面，养老需求日益增长，养老产业发展缺口较大，现有的诸多养老模式还没有解决中国普通大众的养老问题，如何实现居家养老，又能很好地实现老有所养，是养老模式创新的核心问题。

　　新型养老互助社区项目的创新内涵

　　王兆坤表示，甘肃电投新型养老互助合作社区项目的创新性主要体现在：理念新、构思新、管理新、运营新，必将开创国内养老产业发展的新局面。

　　一是从项目实施地点选择上，由传统的特定景区式养老向现在的就地居家式集中养老转变。甘肃电投新型养老社区根本着眼点就是顺应老年人生活习惯、易于子女联络、利于老年人生活，着力打造守家在地、就近养老的新模式，选址侧重于本地区城乡结合部位，即可降低土地成本，降低建设成本，又可以腾出中心城区房屋资源，实现“腾笼换鸟”效应，还能够打造宜于养老的生活环境，从而防止了高额建设成本，降低了准入门槛，实现了大众养老。

　　二是从运行模式上，由传统的高端托养式养老向现在的自助互助自我参与式养老转变。新型养老社区项目着眼于成本控制和缩减营运服务费用，高度重视发挥老年人的优势，激发老年人的热情，在管理上实行物业管理的专业服务与老年人的自助互助服务相结合，最大限度调动老年人自我管理、自我服务、自我照顾的积极性，减少购买性管理服务，增加自助式服务项目，降低养老成本。同时，通过发展自助互助式养老模式，将子女从照顾老人养老的责任和压力中解放出来，让子女把主要精力放在工作上，解决好老年人科学养老的问题。

　　三是从盈利模式上，由传统的单一售房盈利向现在的售房、服务和产业培育综合盈利转变。项目在设计理念上就是以“养老功能”为核心，以“助老服务”为关键，以“宜老设施”为基础，以“老年产业”为支撑，以“大众养老”为目标，始终贯穿着“为老服务”这个主线，是彻彻底底的养老社区。从企业开发盈利方面考虑，盈利渠道更加丰富，除售房盈利外，更加侧重于养老服务盈利和老年产业发展盈利，对于投资商来讲，新型养老社区项目具有广阔的盈利空间。

　　四是从建设内涵上，由传统的单一追求环境包装优化向现在的环境、设施与服务综合优化转变。新型养老社区项目在建设构思上突出“环境、设施、服务相统一”的原则，既重视环境营造，更注重设施配套和服务功能。环境建设上突出绿色生态、接近自然;设施配套上突出智能便利、适老宜老;服务功能上突出全面有效、经济可行。重点着眼老年人舒心养老、就医看病、照料看护等实际，优化细节设计，配套完善设施，解决好老年人的后顾之忧。

　　五是从管理服务上，由传统的物业公司单一管理向现在的社区自治与物业公司相互协调管理转变。新型养老社区项目立足于降低养老成本，推广大众养老，着眼于调动老年人自助养老，推广互助服务，力求最大限度降低养老服务成本，因此在日常管理服务上，不仅仅依靠物业公司专业服务，而是将非专业性的社区运营项目交由社区老年人自助互助承担，以此降低物业服务费用，进而减轻老年人养老成本。与此同时，对于进入社区的家政、医疗、商业等盈利性服务机构，由社区老年人进行民主监督，防止虚假服务和高价服务。

　　六是从发展理念上，由传统的经济效益为主向现在的经济效益与社会效益协调兼顾转变。新型养老社区项目从提出时就着眼于解决中国面临的老龄化社会问题，着眼于老年人健康养老、舒适养老、科学养老，本身带有很强的社会责任感。因此，对于发展新型养老社区的开发商来讲，其投资的出发点不仅以商业盈利为主，必须将经济效益与社会效益统筹兼顾，协调推进，才能实现新型养老社区项目的全面落实。

　　七是从发展方向上，由传统的房地产开发商向现在的养老服务商、管理运营商转变。鉴于新型养老社区其根本构思是要由传统的养老地产开发模式向现在的养老主题社区转变，特别是其盈利模式已不再是单纯的卖房盈利，而是要实现“售房+服务+产业”的综合盈利模式，因此开发商必须树立长期发展的理念，既要重视养老地产开发这个基础性工作，更要高度重视后续的养老服务增值和老年产业培育发展这个持久性工作;既要重视“建设社区”这个根本问题，更要高度重视“管理社区、运营社区”这个核心问题，真正实现由传统的地产开发商向新型的养老服务商、老年产业运营商的根本性转变，促进由“卖房子”向“卖文化、卖理念、卖服务、卖管理”的实质性提升。

　　王兆坤告诉记者，甘肃电投新型养老互助合作社区项目的根本出发点就是要打造符合中国经济社会发展实际、顺应老年人养老需求、低成本可持续有内涵的新型养老模式，以有效解决和适应老龄化社会的突出问题。