因为流传着正在进行改革的个人所得税综合税制改革正在考虑将个人所得税抵扣住房按揭贷款利息，最近几天股市中的房地产板块迎来难得的暴涨：地产龙头万科、保利地产均出现了今年少见的涨停，其他二线、三线地产股也大部分上涨。毫无疑问，市场的这个反应可以考虑为是对房地产市场的利好。但我们有必要考虑下，如果传闻属实，真的是对地产市场的利好？

　　我们还是先回到目前的房产抵押贷款政策上来。在现有的政策框架下，当银行决定向购房者发放住房贷款时，需要考虑的是购房者的信用，同时还有他是否是首套房还是二套房，从而给予不同的利率。在这个模式下，尽管包括信用在内的购房者信用是银行要审核的内容，但起决定作用的是购房者第几次买房：如果是首套就能够获得较低的利率，如果是二套或者多套就要在基准利率上上浮。由此可见，目前的住房按揭贷款利率并不是由市场定价，而是由政府定价。

　　之所以要出现这样的定价方式，本质上是源于政府对房地产市场的不信任。尽管房地产市场是国民经济中的重要行业，但是房价上涨却一直是政府的心头之痛。在很多人眼里，房价上涨是源于开发商那里的“非道德血液”——房价上涨是开发商一手操作的结果。为了抑制开发商的涨价行为，考虑到绝大多数的购房者都是通过银行按揭贷款，因此有人就想当然地认为只要控制住了住房按揭贷款的利率就能够控制住房价上涨的节奏，从而平抑房市。也正是如此，每当政府要通过楼市刺激经济时就会放松对需求端的控制，包括但不限于对首套房和二套房的区分、对限购政策的执行和贷款利率的放松。

　　尽管政策的初衷很美好，但是市场的实际运作却与设计者的初衷相去甚远。一个最为明显的例子就是，今年国内房地产市场最为火爆的城市恰恰就是对供给端限制最为严重的北上广深等四个一线城市，到目前为止这些城市都还未取消限购，对非本地户籍购房都有着各种各样的制约。同时，我们还注意到这样一个现象，那些早已经放松限购的城市，绝大多数都是属于房地产低迷。尽管政府已经放松了对需求端的控制，甚至不少地方政府已经实施了包括退个人所得税等在内的鼓励举措，但是这些地方的房地产市场并未有大的改观。

　　事实上，房地产市场的活跃并非仅仅是通过对供需一方的放松即可实现，而是受制于市场的总体需求，也就是供给和需求之间的比例。如果做一个粗略的估计，从资产配置角度而言，现在国内的房地产市场除了一线城市和其它少许城市还有投资机会，对于绝大多数城市来说，房价上涨的空间已经非常有限，因为住宅市场的供需严重不匹配：在过去几年中，由于中国房地产市场的价格在飞速增长，绝大多数城市政府为了获得更多的土地出让金而推出大量土地。对于很多购房者而言，购买房产并不只是为了居住需要，而是为了资产增值需要，一旦房价上涨预期不再，那么市场就会疲软。于是，我们就会见到这样一个非常有意思的现象：在那些限购政策越严的城市房价上涨的预期越强烈，而那些房价已经停止上涨的城市，持币观望的人会越多。

　　同时，我们还注意到一个现象：在那些对房地产市场实施严格控制的城市，很多市民为了具有购房资格或者是以更低的成本购房，纷纷以各种各样的方式来规避限购政策：不少城市在实施限购后离婚率有了显著上升，原因就是很多夫妻为了能获得首套房的资格从而支付更为低廉的购房成本；很多城市出现了非户籍人口和户籍人口的假结婚，原因就是因为非户籍人口被限制购房，因此有了此种举措。当一个城市的房地产价格在快速上涨，但是非本地居民却无法享受其资产增值过程的时候，就会有很多人会以各种各样的方式来规避此前的各种限制。由此可见，那些严格控制需求端的举措既无法控制房价上涨，同时还会产生各种各样的灰色空间。

　　那么，这次对住房按揭贷款实施个人所得税减免会不会实现如很多人判断的刺激房市的预期？在我看来，这可能是徒劳。正如前所述，决定房地产市场走向的根本原因是市场的供给和需求，绝大多数城市都是在去产能的今天，指望通过实施个人按揭贷款的个人所得税减免来达到刺激房市的目的，在根本上是不可能的。一个最为简单的道理是，很少有人会为了每月省几十甚至上百的个人所得税而去购买房产——与房产动辄几十万、上百万的支出相比，能省的个人所得税实在太过于不成比例，应该会很少有人为了节约这点支出而去购买房产。同时，我们还要注意到，对个人住房按揭贷款实施个人所得税减免可能还会带来财富分化的马太效应：因为目前购房意愿高涨的城市只是局限于极少实施住房限购的城市，而这些城市的居民恰恰是中国家庭财富最高的那一部分。如果实施个人所得税减免，意味着对最富有的一个群体实施减免，而这可能并不公正，也有悖于制度的初衷。

　　不过，尽管个人住房按揭贷款抵扣个人所得税无法刺激房市，但并不意味着这个制度就没有存在的意义。如果从改革个人所得税的角度考虑个人住房按揭贷款抵扣个人所得税，那么这个制度就更加具有正当性。从国际经验来看，很少有国家是以个人为单位征收个人所得税，往往是以家庭为征收单位，以家庭而不是以个人作为征收单位的好处是可以避免重复征收。就像财政部部长楼继伟在谈及个税改革时所指出的，“在对部分所得项目实行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，更体现税收公平。”一个最为简单的例子是，同样的收入，一个人要负担按揭贷款和赡养人口，而另一个人则是单身，在这种情况下，都以个人为单位进行征缴是显失公平。也正是如此，学界一直在呼吁改变个人所得税的征缴方式。尽管今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　从这个意义而言，尽管住房按揭贷款利息支出专项抵扣个人所得税对于提振房市的意义可能不大，但是从税负公平的角度来说却有可取之处。