房地产税近日纳入第十二届全国人大立法计划。一种新型的房地产税将逐步走进社会公众的日常生活。房地产税虽在国外许多国家已实行许多年，但在我国仍是一个充满争议的话题，目前尚未有可供公开讨论的房地产税法律草案，房地产税制度的细节还不得而知。

　　在此笔者认为，一种新的税制改革，需要在明确的前提下采取适当的策略，稳步推进。

　　房地产税改革应按照“先经营房后居住房，先高端房后普通房，先城镇后农村”的路径逐步推进。具体可分为经营性房地产税改革、高端住宅房地产税改革和城镇普通住房房地产税改革三个阶段。

　　1。首先是经营性房地产税改革阶段。

　　这一阶段的主要改革设想是：(1)取消从租计征的房地产税，所有应税的经营性房产统一按原值征收房地产税，但个人出租的住房仍按原税收政策执行;(2)将农村经营性房产纳入征税范围。

　　这个阶段的改革主要解决两大税收歧视问题：一是租赁房产的税收歧视问题，二是城乡地区税收歧视问题。房地产税属于财产税，应以存量财产价值为计税依据，因此，按照租金收入流量计征房地产税，不仅违背了房地产税的财产税性质定位，而且造成房产租赁业承担了额外的税收负担，形成产业税收歧视。

　　至于个人居民房屋出租仍保留现行政策不变，主要是基于三点考虑：一是将居民住房的房地产改为从价征税，并按照房产原值扣除一定比例后的计税余值计算税额，与原来按租金收入计税相比，可能会造成纳税人税负的较大变动;二是纳税人数量众多分散，房产原值信息的核实也会遇到很多障碍，不利于税改的平稳推行;三是按照房产原值征税本身是不合理的，因为同样市场价值的房产，高原价房产比低原价房产会承担更多的税。按原值计税，就造成纳税人因为购房时间的差异出现税收负担不公平的现象。而且，先购房者一般属于经济能力相对较强的群体，而后来购房的人在承担高房价的同时还要承担更多的房地产税，不管从横向来说还是纵向来说都存在不公平。

　　至于农村经营性房产长期不纳入房地产征税范围，显然是不合理的，这事实上歧视城镇拥有经营性房产的纳税人。这项改革不仅理由比较充分，而且契合实际，操作难度不大，易于推行。

　　2。高端住宅房地产税改革阶段。

　　此阶段房地产税改革的设想是对高端住宅在保有环节按交易价格征收房地产税。高端住宅房地产税的改革在具体实施时，可按口径由小及大、先增量再存量、先城镇再农村、先原值再评估值分步进行。高端住宅的标准，可以参照重庆房产税试点改革方案，具体包括两种住宅：一是个人拥有的独栋或联体别墅;二是指建筑面积交易单价达到上两年本地区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的高档住房。

　　此阶段改革要达到的主要目的是：取得一定规模的税收收入，建立起税收与支出联系的机制，赢得当地较富裕阶层民众对房地产税改革的支持，为下一阶段的改革创造良好的征纳氛围。由于此阶段的改革主要针对高档住宅，涉及受众群体较少且相关纳税人负担能力相对较强，尽管这部分纳税人税负有所增加，但只要控制在适当范围且支出体现一定的受益性，就容易为其所接纳。

　　此外，对居民住宅征收保有环节房地产税可以提升征管水平，并为第三阶段改革积累经验。此阶段不能对获取财政收入寄予太高期望，而是应多从逐步推进改革的战略角度考虑。

　　3。城镇住房的房地产税改革阶段。

　　此阶段房地产税改革的主要内容是：(1)将城镇普通居住用房纳入征收范围;(2)统一按照评估价值征收房地产税，包括对外出租的居民用房;(3)取消城镇土地使用税、土地增值税。

　　该阶段的改革涉及广大公众的切身利益，需要稳妥进行。首先是总结前两个阶段的改革的经验，其次要完成若干准备工作，如建立房地产登记和房地产评估系统，还有要特别注重充分体现公众意见。即便到了房地产税全面实施阶段，也不可操之过急、苛求达到一定的收入规模，而是应把重点放在确保税制公平及公众接受方面。(作者系上海财经大学中国公共财政研究院教授)