打保障房和农民主意：这样去库存值得商榷

　　房地产去库存化非常紧迫和必要，这不仅是一个促进经济增长的事情，更主要的是化解经济金融风险的大事。特别是在三四线城市，由于前些年盲目跟风一二线城市的发展模式，加上在大房企“下乡”，房地产市场出现两大结果：房价被拉升得畸高、住房严重过剩。依靠大举负债特别是银行贷款开发的住房，一旦积压太久，必将引发银行坏账等金融风险。

　　房地产行业去库存要成功，措施与路径选择非常重要。目前各界众说纷纭，提出了许多去库存化的措施和路径。这些措施智者见智、仁者见仁，不可否认对去库存化都有一定启发作用。但是近期出现的两种去库存的建议，笔者着实不敢苟同。

　　一是建议把政策性住房作为主要切入点，以前所未有的力度打通政策性住房、城镇棚户区改造和城市存量商品房市场，控制政策性住房新建，加大收购存量商品房力度。另一种观点来自此前《经济参考报》的报道，报道说一些专家和官员建议加大鼓励农民和农民工购房力度，促进去库存。这两点笔者认为都非常值得商榷。

　　购买商品房作为保障性住房，并以此去房地产库存，实际上是拿保障性住房来托市的一种做法，这种做法最大的受益者还是开发商，完全是政府拿公共财政资金去填开放商的血盆大口。同时，这种购买行为使得具体操作这项事务的政府工作人员获得空前的权力，收购谁的楼盘，如何定价，这些问题将主要由政府官员说了算，这种绝对权力必然导致绝对腐败。这一类的教训非常之大。眼前活生生地还在发酵呢?前期救股市导致的内幕交易和严重腐败，正在毁掉一批官员和券商高管。

　　让农民购买来消化库存更是缘木求鱼。年平均收入不到一万的农民家庭的购买力非常有限，面对市场上畸高的房价农民怎么买得起、住得起呢?政府虽然这补贴、那免税，但总数目不可能很高，农民购买力与高房价之间的差额政府也补贴不起，杯水车薪的补贴作用很有限，基本还是农民自己出钱或者背负几辈子债务去购房。一个住房已经套牢了城市房奴，还要套牢农民吗？这非常值得反思。

　　我们必须弄清楚住房去库存化主要是消化市场上的商品房，这就要求必须采取市场化的手段，而不是行政化的做法。政府盲目插手房地产市场已经造成了今天的扭曲局面，抽手是正确选择，岂能继续犯第二个错误呢?市场的归市场，去库存化必须遵守和敬畏市场规律。按照供求关系、需求原理，房地产去库存最好的路径选择就是降低房价。有人说，降低房价开发商不就赔钱了吗?这是很正常的现象。做生意岂能只赚不赔呢?赔钱就不卖，要捂着，那是开发商的事情。能够还清贷款等负债，愿意捂着库存不放，那是他们自己的事。　　让农民购买来消化库存更是缘木求鱼。年平均收入不到一万的农民家庭的购买力非常有限，面对市场上畸高的房价农民怎么买得起、住得起呢?政府虽然这补贴、那免税，但总数目不可能很高，农民购买力与高房价之间的差额政府也补贴不起，杯水车薪的补贴作用很有限，基本还是农民自己出钱或者背负几辈子债务去购房。一个住房已经套牢了城市房奴，还要套牢农民吗?这非常值得反思。

　　总之，一切托房价性质的行政化举措都是南辕北辙、缘木求鱼的，唯一出路是顺应市场，通过降低房价来消化库存。

　　【相关报道】

　　重磅信号！三四五线城市农民工买房机会来了

　　2月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，中共中央总书记习近平主持会议。会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　通常而言，这个时点的中央政治局会议都是为即将召开的中央经济工作会议定调，房地产面临的问题被直接摆上台面引人关注。值得一提的是，此次会议明确提到要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

　　会议通稿中，以下两段话值得高度关注：

　　1、要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　2、城镇化是现代化的必由之路，既是经济发展的结果，又是经济发展的动力。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局……改革城市管理体制。

　　从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易;通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中;通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。

　　据媒体报道，河南濮阳成为较早试行这一政策的城市。根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。相信这种做法，会迅速在全国各地推广。

　　很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税”。

　　政治局会议对房地产的关注，对该行业构成重大利好。此次政治局会议主要是为即将召开的“中央经济工作会议”和“中央城市工作会议”定调。

　　三四线城市库存有多高

　　11月，中央多次提出“去库存促消费”。中指院报告分析，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。

　　中国房地产业协会副会长任志强指出，从与此前几个楼市周期相比，楼市高库存成为阻碍房地产投资增长的主要原因。而房地产开发投资又与经济走势有高度的正相关性。

　　截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。

　　哪些城市最高

　　专家说，由于三四五线城市库存非常高，开发商仍然非常谨慎，要到明年中，才能出现新开工的持续好转。

　　中国房地产协会原副会长朱中一提醒说，一些三四线城市和部分二线城市，由于开发的过量再加上销售不畅，库存量在不断增加。分析库存量增加的城市，不能仅看商品房的待售面积，还要看在建规模;潜在还与已批出去但未动工开发的土地有关。因为，在市场销售不畅的情况下，这些指标都有可能逐步转化为库存的数量。

　　让农民工来买房

　　此次中央政治局会议明确要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，该如何理解?

　　今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

　　中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析说，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。

　　如何支持农民工来买房

　　《中国住房发展报告2015—2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

　　这还需要一系列配套改革跟进，中国房地产协会原副会长朱中一说，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。