近段时间，有关于楼市去库存的讨论一直不断。而在日前召开的中央经济工作会议上，中央也对明年的房地产市场进行了部署。其中，鼓励房地产开发企业适当降低房价的举措也再次引发热议。另外，值得一提的是，此次是十八大后，中央经济工作会议首次明确提及“房价”。

　　中央经济工作会议鼓励开发商适当降房价

　　据新华网报道，中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。

　　习近平主席在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重点是落实“十三五”规划建议要求，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。李克强总理在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，具体部署了明年经济社会发展重点工作，并作总结讲话。

　　会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　第一，积极稳妥化解产能过剩。要按照企业主体、政府推动、市场引导、依法处置的办法，研究制定全面配套的政策体系，因地制宜、分类有序处置，妥善处理保持社会稳定和推进结构性改革的关系。要依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案件审理。要提出和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等政策，资本市场要配合企业兼并重组。要尽可能多兼并重组、少破产清算，做好职工安置工作。要严格控制增量，防止新的产能过剩。

　　第二，帮助企业降低成本。要开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。要降低制度性交易成本，转变政府职能、简政放权，进一步清理规范中介服务。要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。要降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利。要降低电力价格，推进电价市场化改革，完善煤电价格联动机制。要降低物流成本，推进流通体制改革。

　　第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

　　第四，扩大有效供给。要打好脱贫攻坚战，坚持精准扶贫、精准脱贫，瞄准建档立卡贫困人口，加大资金、政策、工作等投入力度，真抓实干，提高扶贫质量。要支持企业技术改造和设备更新，降低企业债务负担，创新金融支持方式，提高企业技术改造投资能力。培育发展新产业，加快技术、产品、业态等创新。要补齐软硬基础设施短板，提高投资有效性和精准性，推动形成市场化、可持续的投入机制和运营机制。要加大投资于人的力度，使劳动者更好适应变化了的市场环境。要继续抓好农业生产，保障农产品有效供给，保障口粮安全，保障农民收入稳定增长，加强农业现代化基础建设，落实藏粮于地、藏粮于技战略，把资金和政策重点用在保护和提高农业综合生产能力以及农产品质量、效益上。

　　第五，防范化解金融风险。对信用违约要依法处置。要有效化解地方政府债务风险，做好地方政府存量债务置换工作，完善全口径政府债务管理，改进地方政府债券发行办法。要加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展金融风险专项整治，坚决遏制非法集资蔓延势头，加强风险监测预警，妥善处理风险案件，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。

　　未来房价或稳中有降

　　而在此次的工作会议中，鼓励开发商适当降低房价的内容自然引发了业内的广泛关注。

　　据新京报梳理发现，十八大后召开的3次中央经济工作会议，均未明确提及“房价”，此次中央经济工作会议，首次明确提及“房价”。

　　新京报还发现，有关房地产调控、保障性住房的字眼，在2013年、2014年连续两年没出现在中央经济工作会议会后公报中。而2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。而今年的中央经济工作会议提出，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。新京报注意到，在第三大任务中，用了322个字的单独段落的篇幅，讲到“化解房地产库存”，并提出了5大要点。

　　除了十八大后的中央经济工作会议，李克强就任总理以来所作的“政府工作报告”中也未提房价。2014年的“政府工作报告”没有提“房价”，2015年也没提。对此，报告起草组成员、国务院研究室司长向东2015年3月接受新京报专访时介绍，“房价”这个词儿是没出现，但是讲了房地产，主要是促进房地产健康平稳发展。

　　对于会议提出的，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室李超博士表示，以前提城镇化与农民工市民化和住房问题都是单独提，但这次是把城镇化与解决住房结合起来提。李超认为，目前的政策可能是把农民工引向三四线城市购房。

　　李超表示，随着二三线城市限购逐渐取消，一线城市的限购也在逐渐退出，不过北上广深等大城市全面退出短时间可能不大。

　　另外，对于会议提出的，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，要取消过时的限制性措施。

　　李超表示，中央需要房价稳定，与地方的出发点有一定差别，因此中央层面会提出降低房价，保障住房需求。未来，应该是稳中有降的趋势，但不会快速下降。

　　对于会议中提到的要取消过时的限制性措施，可能会包括限购，但主要的问题应该是，行政性的限购限贷措施，要让位于市场性的手段，市场思维来解决这件事情，如增加住宅性用地，调整房地产结构等。

　　我国楼市去库存或仍需六七年时间

　　事实上，此次工作会议之所以会提出上述措施，是因为目前我国的房地产市场正面临着巨大的库存压力。

　　据北京商报报道，“今年，全国商品房成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月已经超过6.9亿平方米。”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。

　　而针对日前国家统计局发布的11月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测明年我国去库存压力仍高企。“目前，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使今年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

　　此外，报道还表示，“总体来说，会议所提的去库存政策都是我国持续在推出、贯彻的，不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度，也释放了明年配套政策深化方向的信号。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，中央在会议上提出的大多数去库存政策方向应该主要还是针对三四线城市，尤其是库存量较大的商业地产领域。

　　以鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格为例，链家地产分析师李巧玲表示，目前在需求量、土地成本较高的一线城市房地产市场，降价是不符合市场规律的，但在三四线城市，即使中央不出台明确的鼓励政策，开发商近两年仍然是会自主进行降价促销的。陈宝存表示，下一阶段，政策的关键是要看政府是否会通过降税等方式，进一步帮助在三四线城市仍有大量库存的房企加大降价幅度，放大对消费者购房需求的刺激。

　　而知名经济学者马光远对于农民市民化的去库存路径则表示，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

　　不过，对于中央的去库存决心能为明年的市场带来多大的推进作用，业内均表示效果难以预测，“不可否认，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，明年能否改变高库存状态还需静观有效政策实施力度几何”。陈宝存表示。而平安证券首席经济学家钟伟更预测，我国楼市去库存需要6-7年时间。